泸州市人民政府关于印发《泸州市人民政府对县区人民政府目标管理工作实施办法》《泸州市人民政府对市政府部门目标管理工作实施办法》的通知
四川省泸州市人民政府
泸州市人民政府关于印发《泸州市人民政府对县区人民政府目标管理工作实施办法》《泸州市人民政府对市政府部门目标管理工作实施办法》的通知
泸市府发〔2003〕113号
各县、区人民政府，市政府各部门：
《泸州市人民政府对县区人民政府目标管理工作实施办法》、《泸州市人民政府对市政府部门目标管理工作实施办法》已经市政府第7次常务会议审议通过，现印发你们，请认真贯彻执行。
二○○三年十一月二十四日
泸州市人民政府对县区人民政府目标管理工作实施办法
第一章 总 则
第一条 为进一步规范市政府目标管理工作，确保政令畅通，保证全市经济和社会
事业发展各项目标的顺利实施和完成，制定本办法。
第二条 目标管理实施范围：各县、区人民政府。
第三条 目标管理原则。
(一)实事求是。各项目标的制定、实施和调控幅度的确定，要与本地国民经济、社
会事业的发展计划和当年市委、市政府的总体工作安排相一致，确保国民经济、社会发展目标的实现。
(二)突出重点。突出当年度主要经济指标和市委、市政府重要工作部署。
(三)分级负责。各目标责任人对自己
所承担的目标负责，实施目标中发生的问题由各目标责任人协调解决，不能解决的，由上一级目标责任人裁决。
(四)客观公正。目标的制定、分解和实施中的监控、检查及年终考评、奖惩，坚持
公平、公开、公正的原则。
第二章 目标管理体系
第四条 目标管理责任体系。
(一)市政府目标管理工作实行市长负责制，市长为全市目标总责任人，副市长按分
工组织全市相关目标的实施。
(二)各县、区人民政府县、区长为本地目标责任人，对市政府下达的目标向市长负
责，副县、区长按分工对本地目标责任人负责，组织相关目标的落实。
第五条 目标管理组织体系
(一)常务副市长负责目标管理的组织，市政府秘书长协助常务副市长具体负责年度目标的制定、分解、实施、考评、奖惩等工作的组织和协调。
(二)市政府目标管理工作小组由市政府常务副市长任组长，市政府秘书长任副组长，市政府办公室、市政府目标管理办公室、市发展计划委员会、市财政局、市统计局等市级有关部门为成员单位，负责市政府总目标的分解，并做好各地目标制定中的审核、实施中的监控、年终考评中的奖惩等具体工作。
(三)市政府目标管理办公室为市政府目标管理办事机构，负责市政府目标管理日常
工作。
第三章 目标制定与分解
第六条 目标制定的依据。市委、市政府当年工作要点和《政府工作报告》，以及
当年全市国民经济和社会事业发展计划、财政收支预算等所确定的全市工作的总目标，并结合各县、区经济发展水平，按照经过努力可以达到的原则，制定当年工作目标。
第七条 目标的分类及内容。市政府目标分为综合目标、实事目标、单项目标三类。
综合目标为经济、社会发展主要指标。
实事目标为市委、市政府确定的当年为民办实事的目标。
单项目标为市委、市政府重要单项工作。
第八条 目标的制定。各县、区按本办法第六条的要求，于每年2月10日以前制订出本地当年经济、社会发展主要指标的目标初步方案报市政府，经市政府目标管理工作小组审核，报市政府审定后与当年市政府确定的目标项目一并下达。
第九条 目标的分解。各县、区接到市政府下达的目标后，将目标逐级量化分解，并将分解落实情况抄送市政府目标管理办公室。
第十条 目标的调整。为保证目标的严肃性，无特殊情况，市政府不对目标进行调
整。在实施过程中，符合下列条件之一，确需调整的，必须在当年度9月30日前，专题请示
市政府批准后由市政府目标管理办公室统一下达调整。
(一)因不可抗拒的客观因素使目标不能实现的；
(二)涉及全局工作任务变化和其他特殊情况的。
第四章 目标监控与考评
第十一条 目标监控。采取现场督办与书面督办相结合，定期检查与不定期抽查相结合，对目标实施过程进行监控。各地要随时了解情况，协调解决出现的问题和矛盾。
第十二条 自查与考评。
(一)半年自查。每年7月20日前，各县、区人民政府对目标执行情况进行自查并形成自查报告报市政府。
(二)年终自查与考评。次年1月20日前，各县、区人民政府对目标完成情况进行自查，形成自查报告报市政府。
次年2月20日前，市政府目标管理工作小组组织目标考评。并形成全市目标管理执行情况报告，报市政府常务会议审定。
第十三条 目标考评计分办法。
(一)综合目标。基本分为100分。完成目标110%(含)以上按基本分的110%计分；完成目标70%(含)至110%的，按完成目标的实绩计分；完成目标300%以上的，视为完成，不加分；完成目标70%以下的不计分。
(二)实事目标。每项基本分为1分。完成目标计1分，未完成目标的从目标管理总分中倒扣1分，并实行一票否决。
(三)单项目标。每项基本分为1分。完成目标计1分，未完成目标的从目标管理总分中倒扣1分。
(四)政务督办、办理工作、公文处理、信息工作、信访工作实行扣减分制，由市政府目标管理办公室根据统计情况进行考核，采用倒扣分方式从各县、区目标管理总分中直接
扣除，扣分累计不超过5分。
1政务督办。凡因工作不落实，市政府督办室每发出《督办通知》1次扣05分；对市政府督办室交办的政务督办事项，推诿不办超过时限1天的，每发生1次扣05分；未按时限要求办理又不说明情况的，每发生1次扣05分；按时办理但不符合要求，限期重办仍不符合要求的，每发生1次扣02分。
2办理工作。对应该办理而推诿不办的，每发生1次扣05分；已向代表、委员承诺要落实的事项不认真落实的，每发生1件扣05分；未按时限要求办理又不说明情况的，每发生1件扣03分；与代表、委员的面商率未达到60%的，扣03分；格式不规范，内容简单、草率，敷衍塞责的，每发生1件扣02分。
3公文处理。对不按规定上报公文的，每发生1次扣03分；未按期办理交办事项
又不说明情况的，每发生1次扣03分；未按要求代拟文稿的，每发生1次扣03分。
4信息工作。未完成市政府办公室下达的政务信息任务的，每差1条扣02分；凡重
大信息(重大灾情、疫情、安全事故、治安事件、突发事件)迟报、漏报、误报，或上报时间超过6小时的，扣03分；失实信息1条扣05分；对市政府办公室下达的约稿迟报或不报
的扣03分。
5信访工作。凡机构、人员、经费不落实，未完成上级交办的信访工作任务的扣05分；每发生1起到省、进京或重复到市集体访的扣05分；要求报结果的信访案件未按
期完成的每件扣05分；重复信访率超过20%的扣05分。
(五)调整目标的计分。
调整目标按目标任务调整前原定分值进行计算，如该项目标经同意取消则按原定分
值的80%计分。
(六)获奖加分与受批评扣分。
1获奖加分。获得省委、省政府和国家机关各部委(不含办公厅、司、局)表彰的，
加计05分，等级奖励按一、二、三等奖分别加计05、04、03分；获得市委、市政府(不
含办公室)和省委、省政府各部门(不含所属单位)表彰的，加计03分，等级奖励按一、
二、三等奖分别加计03、02、01分。同项内容就高计分，奖励加分不超过3分。
2受通报批评扣分。受到党中央、国务院，省委、省政府和国家各部委，市委、市
政府和省委、省政府各部门通报批评的，分别按05、04、03的档次扣分，同项内容就
高扣分。
第五章 奖 惩
第十四条 奖惩原则。市政府对各县区目标管理的奖惩以精神鼓励为主，并将目标管理考评结果作为考核领导班子和干部政绩的重要依据。
第十五条 奖惩办法。市政府目标管理工作小组根据考评得分，提出考评等次意见
，报市政府常务会审议同意，分3个等次进行通报；对连续3年获得一等奖的县、区人民政府由市政府授牌表彰；连续3年得分在最后一名的县、区人民政府要向市政府写出书面检查和提出整改意见。
第十六条 对廉政建设、安全生产、维护社会稳定等工作出现重大问题，实事目标未完成的，实行一票否决，降低一个等次并通报批评。
第十七条 对在考核中弄虚作假的，视情节轻重从目标管理考评得分中扣减2—5分并通报批评。
第六章 附 则
第十八条 本办法由市政府目标管理办公室负责解释。
第十九条 本办法自下发之日起执行。
泸州市人民政府对市政府部门
目标管理工作实施办法
第一章 总 则
第一条 为进一步规范泸州市人民政府目标管理工作，促进政府机关廉洁、勤政、务实、高效，确保政令畅通，保证全市经济和社会事业发展各项目标顺利实施，促进政府工作目标的完成，制定本办法。
第二条 目标管理实施范围：市级有关部门。
第三条 目标管理原则。
(一)保证经济发展，促进社会进步。目标的制定、实施与调控幅度的确定，要与国民经济和社会事业发展计划以及当年市委、市政府总体工作安排一致，保证经济稳定增长，促进社会进步。
(二)实事求是，客观公正。目标的制定、分解和实施中的监控、检查及年终考评、奖惩，要做到实事求是、客观公正。
(三)分级负责，依法行政。目标责任人对自己承担的目标负责，坚持依法行政、分级管理。
在目标实施过程中，若出现问题由目标责任人协调解决，确实不能解决的，应及时上报，由上级目标责任人裁决。
第二章 目标管理体系
第四条 目标管理责任体系。
（一）市政府目标管理工作实行市长负责制，市长为全市目标管理总责任人。副市长对市长负责，按职责分工组织所联系部门目标的实施。
（二）秘书长、副秘书长按职责分工对市长、副市长负责，并协助分管市长督促、协调有关部门目标的实施。
（三）各部门主要负责人为本部门目标责任人，负责组织目标的实施。其它领导按分工对责任人负责。
第五条 目标管理组织体系。
（一）常务副市长负责目标管理的组织，市政府秘书长、分管副秘书长协助常务副市长具体负责年度目标的制定、分解、实施、考评、奖惩等重大问题的组织协调。
（二）市政府目标管理工作小组，由常务副市长任组长，市政府秘书长任副组长，市政府办公室、市监察局、市人事局、市直机关工委、市统计局、市政府目标管理办公室、目标管理组长单位抽调人员组成。工作小组的职责是负责市政府总目标的分解，并做好各部门制定的目标方案的审核、实施中的监控、年终考评和奖惩等工作。
(三)市政府目标管理办公室为市政府目标管理办事机构，负责市政府目标管理日常工作。
（四）目标管理组长单位由市政府指定，负责组内各目标责任单位方案的初步审查、实施中的监控、参与年终考评等工作。
（五）目标责任单位为纳入市政府目标管理的各部门，具体承担本单位目标的组织实施。各目标责任单位要建立健全制度，落实机构和指定专人负责目标管理的日常工作。
第三章 目标的制定
第六条 制定目标的依据。
（一）市委、市政府当年工作要点和《政府工作报告》，以及当年全市国民经济和社会事业发展计划、财政收支预算等所确定的全市工作的总目标。
（二）市委、市政府及上级主管部门安排部署的各项工作任务。
（三）各部门按照职能分工，应由本部门完成的当年主要业务工作。
第七条 目标制定的原则。
（一）突出重点与全面工作相结合。各部门所制定的目标既要与市政府年度工作总目标相衔接，保证市政府全面工作的完成，又要根据本部门的职能，突出工作重点。
（二）先进性与可操作性相结合。各部门的工作目标要按照经过努力可以达到的原则，确定相应的发展速度和增减幅度，定出具体的定量、定性工作目标。不能量化的目标订出具体考评标准。
第八条 目标的基本构成。
各部门年度目标分为政务目标、保证目标，基本分为100分。政务目标基本分为80分，保证目标基本分为20分。保证目标由市政府目标管理办公室制定。承担实事目标和单项目标的部门要做好监控和落实工作。
第九条 目标的制定。
（一）每年2月10日前，各目标责任单位按本办法第六、七条的要求拟定出本部门当年的工作目标初步方案报市政府并抄送市统计局；2月20日前市统计局会同有关部门根据全市经济、社会事业发展计划和各部门上年工作的实绩，提出各目标责任单位的主要经济、社会事业发展的指标数据报市政府。
（二）市政府目标办根据各单位目标初步方案和市统计局提出的指标数据，编制出市政府各部门当年工作目标，送市长、副市长征求意见，经修改后报市政府常务会议审定下达。
第十条 目标的分解。各部门按照市政府下达的目标，逐项分解落实，并将分解落实情况抄送市政府目标管理办公室。
第十一条 目标的调整。为保证目标的严肃性，原则上不对目标进行调整。在实施过程中，符合下列条件之一，确需调整的，必须在当年度9月30日前，以专题请示报市政府批准后由市政府目标管理办公室下达调整。
(一)因不可抗拒的客观因素使目标不能实现的；
(二)涉及全局工作任务变化和其它特殊情况的。
第四章 目标监控与考评
第十二条 目标监控。采取现场督办与书面督办相结合，定期检查与不定期抽查相结合，对目标实施过程进行监控。各部门要随时掌握目标执行的进度，分析目标执行中存在的问题，并及时研究解决。
第十三条 自查考评。
（一）半年自查。当年7月20日前，各部门对上半年目标完成情况进行自查并将自查报告报市政府，同时抄送市统计局。
（二）年终自查与考评。次年1月20日前，各部门将上年目标完成情况进行自查，写出自查报告附目标自查表报市政府，同时抄送组长单位、市统计局。
次年2月10日前，市政府目标管理工作小组组织目标考评，市统计局负责对各部门的主要目标进行审核。
次年2月底前，市政府目标管理办公室形成全市目标管理执行情况报告，提交市政府常务会审定。
第十四条 目标考评的计分办法。
（一）政务目标。
完成年度工作目标110％（含）以上按基本分的110%计分；完成目标70％(含)至110％的，按完成目标的实绩计分；超额完成目标300%以上的，视作完成目标，不加分；完成目标70％以下的不计分。
对确不能量化的目标项目，完成得满分，完成出色受市委、市政府表彰或未完成任务的，按本款第1项规定计分。
（二）实事目标和单项目标。完成实事目标加计1分，未完成则该项不计分，并从总分中倒扣1分，实行一票否决。完成单项目标加计1分，未完成则该项不计分，并从总分中倒扣1分。
(三)政务督办、办理工作、公文处理、信息和调研工作，由市政府目标管理办公室进行考核，采用倒扣分方式从各部门目标管理总分中直接扣除，扣分累计不超过5分。
1政务督办。凡因工作不落实，市政府督办室每发出《督办通知》1次扣05分；对市政府督办室交办的督办件推诿不办超过时限1天的，每发生1次扣05分；未按时按要求办理又不说明情况的，每发生1次扣05分；办理不符合要求，限期重办仍不符合要求的，每发生1次扣02分。
2办理工作。对应该办理而推诿不办的，每发生1次扣05分；已向代表、委员承诺的事项不认真落实的，每发生1件扣05分；未按时限要求办理又不说明情况的，每发生1件扣03分；与代表、委员的面商率未达到要求的，扣03分；推诿扯皮，答复内容简单、草率，敷衍塞责的，每发生1件扣02分。
3公文处理。对不按规定上报公文的，每发生1次扣03分；未按期办理交办文件又不说明情况的，每发生1次扣03分；未按要求代拟文稿的，每发生1次扣03分。
4信息和调研工作。上报政务信息采用数未完成目标任务的，每差1条扣02分；凡重大信息(重大灾情、疫情、安全事故、治安事件、突发事件)迟报、漏报、误报，或上报时间超过6小时的，扣03分；失实信息1条，扣05分；对市政府办公室下达的约稿迟报或不报的扣05分；政务调研文章未完成任务的，每差1篇扣05分。
（四）保证目标的计分。按市政府目标管理办公室制定的评分标准进行评分。
（五）调整目标的计分。
调整目标按目标任务调整前原定分值进行计算，如该项目标经同意取消则按该项目标的原定分值80％计分。
（六）获奖加分。凡获得省委、省政府或国家部委(不含办公厅、司、局)表彰的，加计05分，等级奖励按一、二、三等分别加计05、04、03分；获市委、市政府(不含办公室)
或省级部门(不含所属单位)表彰的，加计03分，等级奖励按一、二、三等分别加计03、
02、01分。奖励加分最高不超过3分。
（七）其它减分项目。受到党中央、国务院，省委、省政府和国家各部委，市委、市政府和省委、省政府各部门通报批评的，每件次分别扣05、04、03分。
在目标管理工作中，未按时按要求报送目标管理的有关方案、报表、报告的，每件次扣02分。
(八)对廉政建设、安全生产、维护社会稳定等项工作出现重大问题，实事目标未完成的，实行一票否决，降低一个等次。
第五章 附 则
第十五条 本办法由市政府目标管理办公室负责解释。
第十六条 本办法从发布之日起执行。
论个人住房按揭贷款的法律性质
余向阳 袁 菁
随着我国市场经济的深入发展，个人住房私有化趋势日益明显。但由于广大中低收入者尚不具备一次性付清房款的经济实力，政府及其它社会机构的各种参与成为必然。金融部门参与房地产市场运作的行为表现出个人住房资金运行的社会化倾向，而个人住房按揭贷款，则已经成为近年来房地产业，金融界及法学界人士共同关注的热门话题。
所谓个人住房按揭贷款，就实务操作而言，是指按预先订立的合同，购房者先支付一部分房款，剩余部分以银行向购房者提供的贷款支付，同时这笔贷款以购房者欲购置的住房作为担保，其偿还由购房者分期进行还本付息。
本文将对个人住房按揭贷款的法律性质进行探讨，对于这个问题，思维的角度不同，相应观点亦不尽一致。目前，就这个问题存在三种不同意见：第一，所有权保留；第二，抵押；第三，权利质押。以下就此三种观点作一辩析。
一、所有权保留说之探讨
从房价的支付看，个人住房按揭贷款适用分期付款之买卖，亦可称为分期购买和出售(INSTALMENTPURCHASEANDSELLING)这是在罗马帝国时期就已出现的一种古老的习惯做法，17世纪迅速发展。1历经数百年的补充完善，时值今日，它已成为一套制度。德国、奥地利、法国、瑞士均有关于分期付款买卖的特别法，各国立法例中，附条件买卖这一法律形式又是值得重视的。
附条件买卖，即所有权保留，就是“约定买受人先占有动产之标的物，到支付一部或全部价金或完成特定条件时，始取得该标的物所有权之契约。”2它的法律性质是为“附停止条件的所有权移转，”3放置于个人住房按揭贷款这个背景下，也就是说，当分期付款的全部价金得到清偿，即停止条件成立之后，住房的所有权才能移转给购房者，在此之前，所有权由银行保留。换言之，这是一项三方交易，拥有住房的房产商，把住房全价卖给银行，银行按附条件买卖契约卖给购房者。由于“分期付价买卖之标的物，自交付时起，其危险移转于买受人，出卖人保留所有权与否，在所不问”。4所以，购房者入住后，对于住房的价金涨跌，因不可抗力而毁损或灭失等造成的一切风险均须负责。另外，如果到了契约约定的期限，购房者不能连本带息偿还贷款，经催告，仍给付不能，则其对住房属无权占有，银行可作为房屋所有人主张所有权，收回占有。
所有权保留制度建立之初衷在于，一方面使买受人于价金清偿之前，能先占有使用标的物，另一方面使出卖人之价金债权得到切实保障，按照以上阐述，的确能达此目的，两全其美，尤其对于保障出卖人价金债权这一点而言，由作为出卖人的银行“保留住房之所有权”，一定意义上能使作为买受人的购房者自觉地“加强对价金债务的意识……俾促残余债务的履行”。5
但是，我们对个人住房按揭贷款的法律性质作理论探讨时，不能忽视这样一个问题：当购房者与房产商，银行共同签订契约时，是视银行为提供贷款的中介人，还是转卖住房的另类房产商?退一步而言，就银行作为另类房产商既成事实，为社会公众所接受，那么，这背后又隐藏着什么利害关系呢?几年前一场席卷日本金融界的风暴令人至今记忆犹新，“灰色金融”，“住专危机”将各大银行折磨得奄奄一息。导致这种局面出现的原因之一，是银行过于直接地介入房地产市场，以至当泡沫经济萎缩时，一方面许多购房者无力偿还贷款，银行只能取回住房所有权，另一方面银行急于收回资金，被迫大量抛售房屋，市场上地价一跌再跌，银行最初发放于房地产的贷款难以收回，由此形成巨额坏帐。6为不重蹈日本金融界的覆辙，我们必须在个人住房按揭贷款的法律定性问题上慎之又慎。所有权保留制度本为一般的双方买卖所设定，而个人住房按揭贷款是一个三方交易，包含有买卖、借款、担保多重法律关系，且三方中有一方是银行，作为重要融资机构，如遭不测，必连锁引发社会经济的不良反应。如此，势难认定个人住房按揭贷款的所有权保留性质。
另外，德国分期付价行为法第一条即明确规定，标的物限于动产，台湾地区有关附条件买卖(所有权保留买卖)规定于“动产担保交易法”，虽对标的物无明确限制，但正如王泽鉴先生所言，“就实务而言，对不动产所有权之移转附以条件，尚无必要……此因出卖人为保障其未获清偿之价金债权，尽可就不动产设定抵押”。7个人住房按揭贷款的标的是不动产——住房。依以上种种，所有权保留制度难以适用。
二、抵押说之考察
如侧重个人住房按揭贷款的“按揭”二字，关于个人住房按揭贷款的法律性质，又另有新解。
必须肯定，按揭是英美法内生的一项制度。按揭一词本为粤语译音，源自英文“MORTGAGE”，然而，有趣的是，抵押的英文亦为“MORTGAGE”。在古法文中，MORTGAGE的“MORT”意为“死”，“GAGE”意为“担保”，所以这个词的意思就是死担保，死抵押——这是相对活抵押而言的解释。因为在MORTGAGE的多数情况下，如抵押人没有根据规定赎回抵押物，抵押物即被受押人没收……活抵押情况下，贷款或抵押物都不会丧失。8
尽管英文中的按揭和抵押同为一词，但在深受英美法影响的香港，两个概念却有所差别。香港的法律及有关的法学著作中，按揭与抵押所指代的含义各异，绝不混为一谈。按揭的定义是为“以合同构成的担保……是由按揭人完全交出他所有的任何产权权益，以致在交易后他留下的只是合同性质的权利。”9另外，按揭分为两大类：一类为普通法按揭，一类为衡平法按揭。普通法按揭是把担保物的所有权转予受按揭人，按揭人留有赎回权。“衡平法按揭是在衡平法允许的程度上，把担保物的受益权转予受按揭人，按揭人留有赎回权”。?这番解释颇为详尽，显而易见，英美法中，按揭是一种与抵押密切相关的担保。那么，大陆法里能否从担保的历史发展中探寻到与按揭类似的制度呢?
早在十二表法颁行的时代，希腊法中的物的担保制度就出现了。十二表法颁行的中晚期，罗马法引进希腊法上的抵押制度并加以阐发，逐步确立了相对完美的物的担保制度。?罗马法的HYPOTHECA与抵押权颇相似，是为“担保物权人不履行债务时，有卖却而就其价金受清偿之权也”。?其中有五种法定优先HYPOTHECA，第四种即是“因贷款购物所生的债权，贷与人对于所购物上取得之HYPOTHECA。”?这与当前的个人住房按揭贷款暗合，只不过略有差别：(一)罗马法的HYPOTHECA的标的物，不问动产或不动产，有体物或无体物，均可，而个人住房按揭贷款的标的物是住房(不动产)；(二)另外，罗马法的HYPOTHECA的贷与人无明确规定，个人住房按揭贷款的贷与人则是银行。
如此看来，大陆法中按揭确为抵押，但与英美法不同的是：(一)抵押操作时，大陆法中抵押物的所有权不发生转移，英美法中抵押物的所有权则发生转移；(二)由第(一)点派生，当债务人不履行债务时，大陆法规定债权人“可卖却抵押物受清偿”，英美法则规定“受押人可以通过提起取消抵押品的赎回权的诉讼来取得对抵押物的绝对所有权。”?——这正是为大陆法所禁止的流质约款。
如照大陆法的抵押给个人住房按揭贷款作法律定性，不难理解：购房者因贷款买房而与银行发生债权债务关系，为保证银行债权的实现，银行与购房者签订契约，在买卖标的物——住房上设定抵押权……此乃一浮动状态之权利。?如购房者按期还清贷款和利息，即获得住房之全部所有权；如其未能清偿，银行以抵押权人身份将住房拍卖，从所得之价金补足购房者所欠之债务，剩余部分归还购房者。此时，购房者对住房的“附条件之所有权”，因条件未成立尚未完全实现。
经辨析，抵押说更为合理，值得采信。
三、权利质押说
当今社会，经济发展日新月异，新生事物层出不穷。房地产市场即出现了一种相对现房交易而言更为新颖的期房买卖，俗称“售楼花”，出售尚未建造的住房。在这种情形下，并不排斥个人住房按揭贷款的适用，因此项制度便于房产商尽快获得资金，可灵活周转，以保障住房建造的顺利进行，意义甚大。但问题亦随之而来，罗马法因所有权为最完全之物权，将之与物等同，所有权即物。在住房尚未建造的情况下，物不存在，亦谈不上所有权，购房者所购的尚只是因购房契约的签订而形成的债权，这时的按揭如仍按抵押定性，未免不妥，由此，我们不得不考虑另一种担保——权利质押。
依照此说，期房交易中的购房者是银行的债务人的同时又是房产商的债权人，贷款契约的债务担保即买卖契约所得的债权。以债权作担保，是为权利质押的一种形式。
四、小结
行文至此，个人住房按揭贷款的法律性质已较为明朗。
(一)如从贷款返还方式看，有所有权保留说，即房产商全价卖房给银行，银行与购房者之间附条件买卖，银行保留住房之所有权。
但此说弊端甚多，尤其是面对个人住房按揭贷款这样复杂的关系，所有权保留尚不能做出圆满解释。
(二)从按揭角度考虑，有抵押说和权利质押说，前说适用于现房交易，后说适用于期房交易。简而言之，即房产商与购房者之间发生买卖关系，购房者与银行之间发生借贷、担保关系。
这两种意见从历史上能找到类似的依据，且能解释实务的操作，值得采纳。
当然，仅仅对住房按揭贷款作法律定性是不够的，我们还应对它作进一步的深入研究，使我国的住房金融业在法律的规范下健康发展。
(作者单位：江西省萍乡市中级人民法院
华 东 政 法 学 院)
注释：
1详见(英)戴维.M.沃克著《牛津法律大辞典》，光明日报出版社1998年版，第450页。
2引自王泽鉴著《民法学说与判例研究》(第一册)，中国政法大学1997年版，第130页。
3引自刘得宽著《民法诸问题与新展望》，三民书局，第5页。
4引自史尚宽著《债法各论》，荣泰印书馆，第191页。
5同(3)，第3页。
6详见苏存《日本金融危机对我国银行业的启示》，载《新金融》1997年第6期。
7同2，第137页。
8同1，第621页。
9?同引自何美欢著《香港担保法》，北京大学出版社1995年版，第181页。
?详见董开军著《债权担保》，黑龙江人民出版社1995年版，第45页。
??详见李中道著《商业信用法》(东吴大学商法教材)，第212页。
?同1，第621页。
?同3，第8页。