常德市土地储备实施办法
湖南省常德市人民政府
关于印发《常德市土地储备实施办法》的通知
常政发[2000]17号
各区、县（市）人民政府，市直有关单位：
现将《常德市土地储备实施办法》印发给你们，请认真遵照执行。
二000年六月二十二日
常德市土地储备实施办法
第一章 总则
第一条 为盘活存量土地资产，优化土地资源配置，合理利用土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本地城区规划区（不含鼎城区武陵镇）范围内的土地储备工作，适用本办法。
第三条 土地储备遵循依法有序、地价趋价、平价效益的原则。
第四条 常德市土地储备中心在市土地行政主管部门的管理下，具体实施土地储备及土地储备库的管理工作。
市计划、建设、规划、物价、财政、房产等部门应按各自职责，做好土地储备的相关工作。
第五条 土地储备范围：
（一）依法收回国有土地使用权的土地。
（二）为实施城市规划成片征用的集体所有土地。
（三）可收购国有土地使用权的土地：
1、征地“农转非”剩余零星土地；
2、因企业改制、重组需要转让的土地；
3、以了让方式取得国有土地使用权后无力继续开发的土地；
4、在城市城划调整中需置换国有土地使用权的土地；
5、其它可以收购国有土地使用权的土地。
第六条 市地土储备中心应根据城市产业结构调整及土地利用总体规划和土地利用实际情况，制定土地储备计划，并报市人民政府批准。
第七条 征用集体所有土地进行储备的，必须依法办理地土征用有关手续。
第八条 依法收回国有土地使用权的土地，成片征用的集体土地，直接进入土地储备库交市由市土地储备中心予以储备。
第二章 国有土地使用权收购储备
第九条 国有土地使用权收购的一般程序：
（一）申请收购。城市规划区范围内凡符合本办法第五条（三）项规定需要政府收购的国有土地，其土地使用权人应持有关资料申请市土地储备中心进行收购。政府需要收购的土地，则由市土地储备中心负责与土地使用权人衔接。
（二）权属核查。市土地储备中心对进行收购的土地和地上物权属、土地面积、地上物面积、四至范围、土地用途等情况进行调查和审核。
（三）费用测算。市土地储备中心根据调查结果，会同有关部门进行土地收购费用的测算评估。
（四）方案报批。市土储备中心根据土地权属调查、收购费用测算的结果，提出土地收购的具体方案，经市土地行政主管部门审查批准后，报市人民政府备案。
（五）签订合同。收购方案批准后，由市土储备中心与原土地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》。
（六）权属变更。市土地储备中心根据《国有土地使用权收购合同》，约定，支付收购定金后，原土地使用权人与市地地储备中心共同向市土地、房产行政主管部门申请办理权属变更登记手续。
（七）交付土地。根据合同约定的期限和方式，原土地使用权人向市土地储备中心交付被收购的土地和地上建筑物；被收购的土地使用权一经交付，即纳入土地储备。
第十条 土地使用权人申请土地收购必须提供下列资料：
（一）土地收购申请书；
（二）法人资格证明书；
（三）授权委托书；
（四）营业执照；
（五）土地使用权权属证明；
（六）房屋所有权权属证明；
（七）土地平面图；
（八）其它需要提交的资料。
第十一条 《国有土地使用权收购合同》应包括下列内容：
（一）收购土地的位置、面积、用途及权属依据；
（二）土地收购价格及其支付方式和期限；
（三）交付土地的期限和方式；
（四）双方约定的其它权利义务；
（五）违约责任；
（六）争议的解决途径。
第十二条 国有土地使用权收购的价格，按原批准土地用途的基准地价确定。
第十三条 实施收购的土地原为出让方式取得土地使用权的，其《国有土地使用权出让合同》自《国有土地使用权收购合同》生效之日起予以解除。
第十四条 以土地置换方式收购的，应分别确定土地价格，采取结算差价的方式进行。
第三章 储备土地前期开发利用
第十五条 市土地储备中心可对储备的国有土地进行地上建筑物及附属的拆迁、土地平整等前期开发工作。
第十六条 凡收购国有土地使用权的土地，需要进行前期开发的，市土地储备中心应按有关用地程序办理审批手续，取得合法的土地使用权和土地开发权。
第十七条 储备的土地在出让前，市土地储备中心可以依法将土地使用权单独或连同地上建筑物临时出租、抵押。
第四章 储备土地使用权出让
第十八条 储备的土地使用权，由市地行政主管部门按照土地管理法律法规的有关规定实施出让。
第十九条 储备土地使用权出让按下列程序进行：
（一）市土地储备中心申请地地价评估机构对储备土地进行评估，报市土地行政主管部门逐一确定地价；
（二）市地土储备中心向社会发布土地储备信息，包括地块位置、面积、规划用途及指标、地价、出让方式及使用年限等；
（三）市土地行政主管部门根据用地需求状况组织土地使用权出让。市区三级地段以内的储备土地使用权，用于房地产开发等经营性项目建设的，应通过招标、拍卖方式出让；其它储备土地，可招标、拍卖出让，也可通过协议方式出让。
第五章 土地储备中心资金运行管理
第二十条 储备土地资金实行财政专户管理，专款专用，其运作受市财政部门的指导与监督。
第二十一条 土地储备资金来源：
（一）市财政拨款；
（二）储备土地的增值资金；
（三）储备土地的抵押贷款；
（四）其它资金。
第二十二条 储备土地使用权出让金扣除收购、开发和储备管理成本后，全额上缴财政。
经市政府批准，吸引外资用于土地储备和前期开发的，其增值资金按比资比例分配。
第六章 法律责任
第二十三条 《国有土地使用权收购合同》一经签订，即产生法律效力，相对一方当事人必须全面履行合同约定的各项义务。
第二十四条 市土地储备中心非因相对一方当事人的过错而解除合同，导致相对人财产损失的，应承担补偿责任。
第二十五条 土地储备工作人员玩忽职守、滥用职权，给国家、集体造成重大损失或利用职务上的便利，索取或非法收受他人财物，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予相应的行政处分。
第七章 附则
第二十六条 本办法所称土地储备，是指县级以上人民政府（或政府授权的机构）依据法律程序，按照土地利用总体规划，运用市场机制，对收购、收回、征用的土地进行前期开发并予以储存，以备调控各类非农业建设用地需求的制度。
第二十七条 本办法自发布之日起施行。
关于实施《保险专业代理机构基本服务标准》《保险经纪机构基本服务标准》《保险公估机构基本服务标准》的通知
中国保险监督管理委员会
关于实施《保险专业代理机构基本服务标准》《保险经纪机构基本服务标准》《保险公估机构基本服务标准》的通知
保监发〔2013〕3号
各保险中介机构，各保监局：
根据《保险法》等法律法规，结合保险中介机构的业务特点和服务流程，我会制定了《保险专业代理机构基本服务标准》《保险经纪机构基本服务标准》《保险公估机构基本服务标准》，现予发布，请遵照执行。
各保险中介机构应切实提高服务意识和服务水平，应对照基本服务标准制定业务操作规范，切实加强服务流程管理，加强从业人员教育培训，把基本服务标准的要求落到实处。鼓励制定标准更高、业务范围更广泛、业务流程更细致的公司内部服务标准。
各保监局应积极宣传基本服务标准，引导保险消费者自觉监督保险中介机构服务，自主维护自身利益；督促辖区内保险中介机构切实加强内部管理、规范服务流程、提高服务水平；认真处理涉及保险中介机构服务的信访投诉，切实维护保险消费者利益。
联系人：耿敏
电 话：（010）66286153
中国保监会
2013年1月16日
保险专业代理机构基本服务标准
为保护保险消费者的合法权益，根据《中华人民共和国保险法》、《保险专业代理机构监管规定》等法律法规，制定本基本服务标准。
保险专业代理机构服务保险消费者（客户）的环节和内容，包括但不限于与客户充分沟通了解保险需求，推荐保险产品，协助办理投保手续，提供保全服务，协助索赔，处理投诉等。
保险专业代理机构服务过程中，应遵守法律、行政法规和中国保监会的有关规定，维护客户权益，做到诚实信用、专业胜任、勤勉尽责，全面履行告知义务，充分披露相关信息，保守客户隐私和商业秘密。从业人员应当具备法定的资格条件、良好的职业操守和较强的执业能力。
一、保险专业代理机构首次接洽客户应充分告知、披露
（一）主动说明保险专业代理机构的法律定位和业务性质。
（二）主动提供客户告知书，告知本机构的名称、营业场所、业务范围、联系方式等基本事项；告知是否与相关保险公司、保险中介机构存在关联关系；如实客观介绍本机构经营历史、服务特色等内容。
（三）从业人员主动出示执业证书、身份证明。
二、保险专业代理机构售前服务应周到、尽责
（一） 了解客户现有社会保障、已购商业保险、保障需求、保险预算等基本情况。
（二） 在了解客户风险状况与保险需求基础上，充分考虑其实际需要及经济能力，推荐保险产品。
（三） 客户指定保险公司的，从专业角度为客户提供意见，如保险公司存在偿付能力不足、承保另有附加条件、承保范围不能满足客户要求等情况的，应提醒客户。
（四） 客户未指定保险公司的，推荐至少两家保险公司供客户选择，并客观介绍、分析和比较其资质、偿付能力、服务质量、赔款时效性等情况，向客户提出专业意见，并由客户对选择结果签字确认。
三、保险专业代理机构售中服务应全面、细致
（一）客户签署保险合同前，详细解释说明保险合同及保险产品的基本内容，包括但不限于主要保险条款、保障范围、保险期限、赔偿限额、免责条款、红利分配方式、索赔程序、退保及其他费用扣除、现金价值、犹豫期、宽限期、保单中止期等，提醒客户全面履行告知义务、配合电话回访，提示客户违反如实告知义务的后果，并由客户书面确认。
（二）协助客户准备投保文件，确保风险提示书等投保资料各项信息真实、准确、有效，并由客户本人签字确认。提醒客户在规定时限内配合核查、及时体检或提供相关资料。
（三）提醒客户根据保险合同的支付条件按时履行缴费义务。
（四）督促保险公司在约定时间内出具保险单或保险凭证。
（五）协助客户检查合同文本内容是否与投保单信息完全一致，确保保险单据和相关文件完整准确。
（六）按照客户要求，在约定时间以约定方式送达保险合同。
四、保险专业代理机构售后服务应勤勉、高效
（一）及时处理回访过程中的问题，协助客户进行投保事项的再次确认。
（二）提醒客户在保险合同期内，发生保险标的增减、名称变更、占用性质改变、地址变动、风险状况变化、权利转让等情况的，及时履行保险合同约定的告知义务。
（三）保险专业代理机构发现上述情况发生的，应向客户提出相应的保险建议，取得客户确认后，协助客户向保险公司申请办理批改手续。
（四）保单有质押贷款权的，应提醒客户，并应客户要求协助准备相关材料、办理相关手续。
（五）及时将保险公司的信息反馈给客户，协助客户办理保险金领取等相关手续。
（六）客户提出退保的，说明退保条款以及可能导致的损失和风险，并应客户要求协助办理相关手续。
（七）及时提醒客户续期缴费；保单失效的，应客户要求协助办理保单复效或退保手续。
五、保险代理机构协助客户索赔应妥善、及时
（一）接到客户报案后，及时向保险公司报案或指导客户向保险公司报案。
（二）提醒客户保险索赔注意事项、索赔程序、资料准备等。
（三）客户申请索赔后，协助客户整理和准备相关索赔资料，跟踪保险公司处理赔案的进程。
（四）遇重大保险事故或出现理赔争议时，做好沟通协调工作。
六、保险专业代理机构处理投诉应及时、有效
（一）建立专门投诉渠道，设立投诉专用电话，并告知客户。
（二）及时处理客户投诉，在5个工作日内反馈处理意向，及时、准确告知处理结果，妥善保存相关记录。
保险经纪机构基本服务标准
为保护保险消费者的合法权益，根据《中华人民共和国保险法》、《保险经纪机构监管规定》等法律法规，制定本基本服务标准。
保险经纪机构为保险消费者（客户）提供保险经纪服务的环节和内容，包括但不限于接受客户委托建立保险经纪服务关系，进行风险评估，拟定投保方案，选择保险公司，办理投保手续，保险期内服务，协助索赔，处理投诉等。
保险经纪机构服务过程中，应遵守法律、行政法规和中国保监会的有关规定，以客户利益最大化为服务宗旨，做到诚实守信、专业胜任、勤勉尽责，全面履行告知义务，充分披露相关信息，保守客户隐私和商业秘密。从业人员应当具备法定的资格条件、良好的职业操守和较强的执业能力。
一、保险经纪机构与客户建立保险经纪服务关系应充分告知、披露
（一）主动说明保险经纪机构的法律定位和业务性质。
（二）主动提供客户告知书，告知本机构的名称、营业场所、业务范围、联系方式等基本事项；告知是否与相关保险公司、保险中介机构存在关联关系；按客户要求说明佣金的收取方式和比例；如实客观介绍本机构经营历史、服务特色等内容。
（三）从业人员主动出示执业证书、身份证明。
（四）决定建立保险经纪服务关系时，与客户签订委托合同，明确约定服务事项、双方的权利和义务。
（五）与客户签订委托协议后5个工作日内，告知主要服务人员姓名及联系方式。服务人员发生变动的，事前告知客户接替人员的姓名及联系方式。
二、保险经纪机构为客户评估风险应专业、审慎
（一）收集信息、访谈客户，了解掌握客户基本情况和所在行业风险特点。
（二）运用专业技术分析、识别、估测、评价保险标的风险。
（三）向客户详细说明风险评估结果，提出专业的风险管理意见。
（四）根据客户要求并结合实际情况，制作并提供风险评估报告。
三、保险经纪机构为客户拟定投保方案应周全、妥当
（一）拟订投保方案前，主动询问、了解、评估客户既有保障是否充分、是否了解未保风险、有无重复投保、历年出险和赔付情况等内容。
（二）在对保险标的风险评估基础上，提出保险建议，量身拟定投保方案。
（三）详细解释投保方案，包括保障范围、保险金额、赔偿限额、保险期限、免赔及除外责任、保险费用与支付方式、争议解决方式、可供选择的保险公司以及不能通过保险方式转移的风险等内容。
（四）充分听取客户对投保方案的意见，客户要求调整投保方案的，及时做出专业判断，提醒客户方案调整可能导致的未保风险。
（五）取得客户对投保方案的最终确认。
四、保险经纪机构选择保险公司应客户利益优先
（一）投保方案确定后，就保险公司选择方式征求客户意见。
（二）客户指定保险公司的，保险经纪机构应从保险公司经营状况、偿付能力、服务水平等方面提出专业意见，保险公司承保另有附加条件、承保范围不能满足要求的，应提醒客户。
（三）客户未指定保险公司的，保险经纪机构推荐至少两家保险公司供客户选择，并客观介绍、分析和比较其资质、偿付能力、服务质量、赔款时效性等情况，向客户提出专业意见，并由客户对选择结果签字确认。
（四）根据投保方案与保险公司谈判，如实向客户反馈谈判结果。
五、保险经纪机构为客户办理投保手续应细致、稳妥
（一）签署保险合同前，告知客户保险合同的基本内容，包括保障范围、保险费用及支付方式、赔偿限额、免责条款、索赔程序、退保及其他费用扣除、犹豫期、客户应履行的告知义务等内容。
（二）根据客户指示，向保险公司发出出单通知，协助客户按照保险公司要求准备投保资料。
（三）提醒客户根据保险合同的支付条件按时缴纳保费。
（四）督促保险公司在规定时间内出具保险单或保险凭证。
（五）协助客户检查合同文本内容是否与投保单信息完全一致，确保保险单据和相关文件完整准确，并及时转交给客户。
六、保险经纪机构在保险期内服务应周到、全面
（一）按照合同约定做好回访工作，提醒客户在保险合同有效期内发生保险标的增减、名称变更、占用性质改变、地址变动、风险状况变化、权利转让等情况的，应及时履行保险合同约定的告知义务。
（二）保险经纪机构发现上述情况发生的，应向客户提出相应的保险建议，取得客户确认后，协助客户向保险公司申请办理批改手续。
（三）客户提出退保的，说明退保条款以及可能导致的损失和风险，并协助客户办理有关手续。
（四）客户提出更换保险公司的，说明相应的条款以及可能导致的损失，并做好退保与投保衔接事宜。
（五）提前提醒客户保险合同到期日，根据客户要求拟定续保方案；客户确认后，及时向保险公司发出续保申请，督促保险公司出具保单或批单，核对无误后送交客户。
（六）提醒客户及时续缴保费。
七、保险经纪机构协助客户索赔应迅速、尽责
（一）接到客户报案后，尽快通知保险公司或指导客户向保险公司报案。
（二）提醒、协助客户避免损失扩大。
（三）根据保险合同条款，为客户争取最有利赔付条件。
（四）与保险公司达成赔付意向后，全面完整告知客户保险公司承担的赔付责任及客户自负的损失金额，由客户书面确认。
（四）协助客户准备索赔材料、办理索赔手续。
（五）遇重大保险事故或出现理赔争议时，主动沟通协调，运用专业知识和技能协助客户解决索赔争议，争取得到公正、合理、及时的赔偿。
八、保险经纪机构处理投诉应及时、有效
（一）建立专门投诉渠道，设立投诉专用电话，并告知客户。
（二）及时处理客户投诉，在5个工作日内反馈处理意向，及时、准确告知处理结果，妥善保存相关记录。
保险公估机构基本服务标准
为保护保险消费者的合法权益，根据《中华人民共和国保险法》、《保险公估机构监管规定》等法律法规，制定本基本服务标准。
保险公估机构提供保险公估服务的环节和内容，包括但不限于接受委托建立保险公估服务关系，为委托方进行风险评估，对出险标的进行查勘、定责定损，处理保险消费者投诉等。
保险公估机构服务过程中，应遵守法律、行政法规和中国保监会的有关规定，做到诚实信用、专业胜任、客观公正、勤勉尽责，全面履行告知义务，充分披露相关信息，保守保险消费者隐私和商业秘密。从业人员应当具备法定的资格条件、良好的职业操守和较强的执业能力。
一、保险公估机构接受委托建立保险公估服务关系应充分告知、披露
（一）主动说明保险公估机构的法律定位和业务性质。
（二）主动向委托方提供客户告知书，告知本机构的名称、营业场所、业务范围、联系方式等基本事项；告知是否与相关保险公司、保险中介机构存在关联关系；说明报酬的收取方式和比例；如实客观介绍本机构经营历史、服务特色等内容。
（三）从业人员主动出示执业证书、身份证明。
（四）决定建立保险公估服务关系时，与委托方签订合同，明确约定服务事项、双方的权利和义务等内容。
二、保险公估机构进行风险评估应专业、审慎
（一）收集信息、进行访谈，了解保险当事人或委托方基本情况和行业风险特点。
（二）运用专业技术分析、识别、估测、评价保险标的风险。
（三）向委托方详细说明风险评估结果，提出专业的风险管理意见。
（四）根据委托方要求并结合实际情况，制作并提供风险评估报告。
三、保险公估机构进行查勘应细致、及时
（一）接到报案后，指定查勘人员在约定的时间内到达现场；确因特殊情况无法到达的，及时与保险当事人沟通。
（二）从业人员到达现场后，主动出示执业证书、身份证明，告知保险公估机构的名称、联系方式、经营范围等基本情况，告知保险当事人可以自主聘请独立机构对保险事故进行查勘和定损；保险公估机构接受保险公司委托的，还应告知该保险公司名称、联系方式。
（三）告知保险当事人应履行如实告知义务，包括真实全面介绍保险事故经过，完整提供相关资料，接受回访时客观真实反馈从业人员的服务情况等。
（四）提醒保险当事人应采取措施避免损失扩大，应保险当事人要求积极协助减少损失。
（五）全面细致提取证据，详细记录检验标的损坏范围和程度，认真向现场人员调查取证，并由保险当事人签字认可或经联合检验确定。
（六）告知保险当事人索赔流程，提醒保险当事人按时准备索赔资料。
（七）按照保险当事人要求，及时提交查勘结论，妥善归档、保存相关文件。
四、保险公估机构定责定损应尽责公正、充分沟通
（一）尊重事实，依据相关法律法规，按合同约定的要求和时间完成定责定损工作，向委托方提供公估报告。
（二）及时、全面告知保险当事人定责依据及定损结果。
（三）保险当事人接受定损结果的，应由保险当事人签字确认损失确认书。
（四）保险当事人不接受定损结果的，应与保险当事人积极沟通，告知保险当事人其他处理渠道。
五、保险公估机构处理投诉应及时、有效
（一）建立专门投诉渠道，设立投诉专用电话，并告知保险消费者。
（二）及时处理客户投诉，在5个工作日内反馈处理意向，及时、准确告知处理结果，妥善保存相关记录。