优先购买权是我国民事法律制度中的一项重要的法律制度，广大司法工作者在司法实践中应当全面总结，深入理解，依法科学运用；设立法定优先购买权所付出的代价太大，且实践证明法定优先购买权与现时社会经济生活、人的思想观念并不相适应，并未产生我们所期望的积极效果，广大立法工作者在立法修律实践中应予以依法科学修改，同时承认约定优先购买权的效力。

　　一、概念

　　优先购买权是我国民事法律制度中的一项重要的法律制度。所谓优先购买权，是指公民法人在特定的买卖关系中，法律规定在同等条件下，享有优先其他人购买出卖人财产的权利。在国外立法中也有简称先买权，我国台湾地区立法称优先承买权、优先承受权。优先购买权制度，曾为稳定社会生活秩序，发挥相关财产的效用，维护社会的稳定发展起到一定的作用。但随着我国社会、经济、法律的发展，有必要对优先购买权制度做进一步的探讨。

　　二、立法模式

　　关于优先购买权的立法模式，我国理论界有四种主张：一是物权法模式。该主张认为，优先购买权具有物权性质，只能由法律规定，不能由当事人约定，具有对抗第三人效力，因而规定在物权法中比较合理;二是债权法模式。该主张认为，先买权仅具债权效力，只能规定在债权法中;三是物权法+债权法模式。该主张认为，先买权既具有物权效力，又具有债权效力，物权性先买权应在物权法中规定，债权性先买权应在债权法中规定;四是物权法+债权法+特别法模式。该主张认为，先买权既有物权性，又有债权性，在一些特别法中也有广泛的适应性。因此，应分别在物权法、债权法和特别法中予以规定.

　　日本、瑞士等国民法采物权法模式。《日本民法典》第269条第1款规定了地上权人有先买权，第905条规定了共同继承人有先买权。前者直接规定在物权编中，后者虽然规定在继承编中，却是物权编中共有关系的特殊形式，因而这两种先买权实际是物权法上的权利。《瑞士民法典》物权编第681、第682条规定了土地共有人之间的先买权，土地所有人与建筑权人就建筑物和土地相互存在先买权。法国法采物权法+特别法模式。《法国民法典》第815-14、15、18条规定了共有人先买权，用益权人先买权，第1862条规定了股东先买权，第1866条规定了质押权人对质押股权的先买权。另外，法国乡村法规定了佃农先买权.德国法采物权法+债权法+特别法模式。《德国民法典》债权编第504条-514条规定了债权先买权，物权编第1094条-1104条规定了物权先买权。债权先买权只要双方合意就成立，物权先买权必须符合“合意”+“登记”原则，并确认物权先买权是债权先买权的特殊形式。另外，帝国安居法规定：公共住宅建设企业对一定面积的农民私有土地有先买权;房屋宅基地法规定：房屋所有人针对房屋地基提供者的土地所有权人有地基先买权;建筑法规定：乡镇政府为公共利益的需要对公共建设规划区域内的私有不动产有先买权.

　　由上可知，优先购买权的立法模式，无论在理论上还是立法上都各有不同，我国立法究竟采何种模式值得探讨。笔者主张，采物权法+债权法+特别法模式，其重心应落在物权法上。即在物权法中对一般规则和物权关系中的先买权作出规定，在债权法分则部分和特别法中只规定哪些基础关系产生先买权.同时在物权法部分规定，法定先买权具有物权性质，适用物权法对先买权作出的一般性规则，约定先买权依当事人约定，当事人没有约定的，依法律规定，并且约定先买权仅具债权效力，不能对抗第三人，但如果予以登记，即具物权效力，可以对抗第三人。这样设计的理由在于：首先，我国通说认为，法定先买权为物权，并且几个物权法草案建议稿都对先买权作了规定，将先买权的一般性规则规定在物权法中具有普遍的认同性;其次，有利于立法体系内部的协调一致，避免法律内容的重复冲突，浪费立法成本和资源;最后，将先买权一般规则规定于物权法，既不否认当事人之间可以约定先买权，又不排除法律根据特殊需要规定哪些法律关系产生先买权，这可能涉及到债权法和特别法。不过，法律设立先买权必须以一定的财产共有或占有、使用事实为依据，这种先买权实际上已物权化，应属物权法调整。

　　三、优先购买权的性质

　　优先购买权的性质在学说上有多种认识，即物权说、债权说、期待权说和形成权说。笔者分别阐析如下：

　　1.物权说。该说认为优先购买权归属于优先权，而优先权为独立的物权类型，即为保障某种权利实现而在该权利之外确定的另一种权利。

　　我国法律没有对物权进行法律上的定义，但从学者们的众多论述中，可以从理论上认为物权包括两层含义，一为对物的直接支配，并享受其利益;二为排他的绝对性保护。这两点可以作为物权的本质特点来与其他的权利种类进行甄别。优先购买权是指在同等的条件下对他人的不动产享有的优于第三人的购买权。购买权按通常的文义可以解释为请求卖与的权利，就本质而言更接近于请求权而非支配权，所以笔者认为，优先购买权不属于物权。

　　2.债权说。债权说认为优先购买权附随于买卖关系，本质仍属于债权。笔者认为，优先购买权虽然在一定程度上具有请求权的性质，但不能等同于债权。请求权与债权为交融关系而不是等同概念。债的相对性决定债的约束力仅在特定的当事人之间产生，而事实上由于优先购买权的存在使其效力不仅影响出卖人的处分权，而且对不特定的可能为第三人的购买者产生影响。这种能对所有权人的处分权能产生影响的不应当是债权。

　　3.期待权说。所谓期待权，是指将来可能取得权利的权利，其权利寄托在将来可能取得的权利上。期待权说认为标的物的所有权人未将标的物出卖，则优先购买权人的权利尚未现实化，只处于期待权状态。

　　这种将优先购买权解释成期待权的观点，回避了对优先购买权的本质识别，而我们对权利的本质识别应建立在既得权也称完整权，即具备权利取得的一切要件的情况下来判断。如当事人已经在行使优先购买权的情况下，我们还能说优先购买权是期待权吗?

　　4.形成权或附条件的形成权说。形成权是权利人依自己的行为，使自己或与他人共同的法律关系发生变动(包括发生、变更或消灭)的权利。依德国法的通说，优先购买权得依一方之意思，形成以义务人出卖与第三人同样条件的标的物为内容的契约，而无需义务人(出卖人)之承诺。惟此项形成权附有停止条件，只有在义务人出卖标的物于第三人时，才能够行使。

　　回过头来看实务中一种惯用的裁判方法，一方面确认买卖合同因侵犯优先购买权而无效，另一方面又未直接确定优先权人与出卖人之间直接形成合同关系。这种做法与上述学说观点都不相同。我们可以将它称为修正的债权说。在承认优先购买权为债权的同时，考虑到它对第三人的影响，而赋予准物权的效力，以解释优先购买权为债权的情况下为何优于第三人在普通购买的情形下形成的一般债权。但这种做法产生的法律和社会效果往往不尽如人意：一是法院的判决仅能阻却共有人或所有人在同等条件下向第三人出卖，而不能使优先购买权人实际上取得该不动产的所有权。优先购买权有无用之嫌。二是因诉讼中双方当事人的对垒，使出卖人在善意的情况下以合理的价格将房屋卖给优先购买权人成为不可能，反而诱使双方以虚假合同欺骗优先购买权人。

　　例：该房本身只值10万元，为了对付优先购买权的存在，虚拟合同标的物价款为12万元。要想在诉讼中查明这种串通的虚伪表示，实际上是不可能的。所以将优先购买权作准物权或修正债权的解释不妥。　　　　

　　从判决的社会效果的利益角度来衡量，笔者认为宜采用形成权或附条件的形成权说为佳，且这种解释也符合优先购买权的立法目的。

　　四、我国法律规定优先购买权的适用范围

　　我国法律设定的优先购买权有以下几种情况。

　　（一）按份共有人的优先购买权

　　《民法通则》第七十八条第三款规定“按份共有财产的各个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利”。这是一种以物权为基础而设定的优先购买权，是以所有权的份额即权利这一无体物作为买卖的标的物。

　　（二）共同共有人的优先购买权

　　最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第九十二条规定“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”显然这也是以物权为基础的而设立的优先购买权，所不同的是买卖的标的物是有形物。在此原共有人是否享有优先购买权，不仅必须是出卖的财产的原共同共有人，还必须是出卖的财产与原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，原共有人才能享有优先购买权。如果出卖的财产与原共有人分得的财产不属于一个整体或者配套使用的，则原共有人不能享有优先购买权。但这一规定一方面规定原有的共有财产已经分割，说明了共有财产因分割后已转化为各个共有人独立财产。另一方面却又规定，如果出卖的财产与原共有人分得的财产属于一个整体或配套使用，则前后矛盾，值得商榷。

　　（三）有限责任公司原股东的优先购买权

广东省中山市人民政府


印发《中山市下岗失业人员小额担保贷款管理试行办法》的通知


中府[2003]143号



火炬区管委会，各镇政府、区办事处，市属各单位：
现将《中山市下岗失业人员小额担保贷款管理试行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。


中山市人民政府
二○○三年十月十六日


中山市下岗失业人员小额担保贷款管理试行办法


第一条 为进一步推进我市就业和再就业工作，扶持下岗失业人员自主创业、自谋职业，根据《下岗失业人员小额担保贷款管理办法》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 下岗失业人员小额担保贷款（以下简称小额担保贷款）工作以担保贷款为手段，以促进就业和社会稳定为目的，以按时还贷为保障，实行政府组织、市场运作、扩大就业、增加收入、促进经济发展的工作方针。
第三条 小额贷款实行以下担保制度：
（一）个人抵（质）押担保。下岗失业人员可用自有房屋、土地、有价证券及实物抵押贷款；
（二）个人保证担保。提供保证担保的个人必须有固定收入且为国家公务员或财政全额拨款事业单位的在编职工或从事其他稳定职业（医生、教师等）的人员；
（三）贷款担保机构担保。由市劳动就业管理中心为贷款担保机构，按照“自愿申请、严格审批、基金担保、按时付息、到期还本”的原则，向下岗失业人员提供小额贷款担保。
第四条 从市促进就业专项资金拨出专款建立下岗失业人员小额贷款担保基金（以下简称担保基金），专户储存于市财政部门指定的商业银行，按照“专款专用”原则实行封闭运行，不得挪作他用。贷款银行可在担保基金金额3倍的额度内发放小额担保贷款。
第五条 身体健康、诚实信用、具有一定的劳动技能的下岗失业人员，自谋职业、自主创业、合伙经营或组织起来就业的，其自筹资金不足部分，可以持市劳动和社会保障部门核发的《再就业优惠证》向贷款银行或其分支机构申请小额担保贷款，贷款银行应优先给予办理。
第六条 申请小额担保贷款的下岗失业人员应当符合下列条件：
（一）属本市户籍并持有《再就业优惠证》；
（二）具有一定的生产经营能力，有固定的经营场所和一定的自有资金，并具备还款能力；
（三）经当地工商部门批准领取了营业执照；
（四）在社区、街道从事商业、餐饮、修理等个体经营项目；
（五）无未解决的经济纠纷；
（六）已在贷款银行开立账户；
（七）符合贷款银行规定的其他条件。
第七条 下岗失业人员申请小额担保贷款的额度为每人不超过2万元人民币，贷款期限为1年，信誉好的最长不超过2年；借款人提出展期且经贷款担保人同意继续提供担保的，贷款银行可按规定展期一次，展期期限从贷款到期日起最长不得超过1年。
第八条 小额担保贷款的利率按人民银行公布的同期贷款基准利率执行，不得向上浮动。在贷款期限内，由市、镇（区）财政给予适当利息补贴，但补贴总额不超过利息的50%；展期不予贴息。贴息由贷款银行填写《中山市下岗失业人员小额担保贷款贴息申报表》，汇总后报市劳动就业管理中心审核确认，由市财政部门直接支付。
第九条 提供个人抵（质）押担保或个人保证担保的下岗失业人员，可直接向贷款银行提出贷款申请。
贷款担保机构担保的小额贷款按下列程序办理：
（一）下岗失业人员持本办法第六条规定的有效证明文件，向户籍所在镇区劳动和社会保障分支机构提出书面申请和填写有关表格；
（二）镇区劳动和社会保障分支机构对申请人资格及相关资料进行调查核实，并在申请表上签署初审意见，符合条件的向市劳动就业管理中心上报推荐；
（三）经市劳动就业管理中心审核并作出同意担保的承诺后，提交贷款银行，由贷款银行按照贷款程序及贷款权限进行审批，并按有关规定办理贷款手续。贷款银行在收到贷款申请之日起三周内给予申请人正式答复。批准贷款的，由贷款银行向申请人发放贷款。
第十条 借款人应当将小额担保贷款用作自主创业、合伙经营或组织起来就业的开办经费和流动资金。
第十一条 为防范贷款风险，减少损失，当单个贷款银行小额担保贷款不良率达到20%时，该贷款银行应停止发放新的贷款。对逾期并无法收回的小额担保贷款，由担保基金和贷款银行按7：3的比例核销损失。确认核销呆、坏帐的具体办法由市劳动和社会保障部门、市劳动就业管理中心、市财政部门、贷款银行另行商定。
第十二条 下岗失业人员小额担保贷款管理工作中，各相关部门的职责是：
（一）市劳动和社会保障部门负责小额担保贷款管理工作的组织实施和综合协调。
（二）市劳动就业管理中心的职责
1、宣传、解释有关小额担保贷款政策，并对下岗失业人员申请贷款给予指导；
2、对下岗失业人员的贷款资格及借款用途进行审核；
3、参与审核、确认不良贷款，并协助处理不良贷款的核销工作。
（三）市财政部门的职责
1、筹集担保基金；
2、按季度支付小额担保贷款的贴息；
3、参与审核、确认不良贷款，并协助处理不良贷款的核销工作。
（四）贷款银行的职责
1、按国家有关贷款规定审批小额担保贷款，并及时办理担保手续和发放贷款；
2、跟踪小额担保贷款的运作情况，及时向市劳动就业管理中心通报有关情况，反馈有关信息；
3、对小额担保贷款呆、坏帐损失提出具体的处理意见；
4、积极采取措施对逾期小额担保贷款的本息进行清收；
5、按规定和约定核销不良贷款。
（五）镇区劳动和社会保障分支机构的职责
1、对小额担保贷款申请进行调查，并提出推荐意见报市劳动就业管理中心；
2、指导和帮助借款人搞好生产经营；
3、协助贷款银行做好催收贷款工作。
第十三条 市劳动和社会保障部门应会同市财政、监察、审计、人民银行、贷款银行等单位每半年对小额担保贷款情况实施检查，并定期召开再就业贷款联席会议，对小额担保贷款借款人的生产经营、资金运作、还本付息情况进行分析，加强指导、监控和管理，对可能出现的贷款风险及时采取措施加以防范。
第十四条 本办法自2003年11月1日起施行。