河北省个体工商户条例

作者:法律资料网 时间:2024-07-24 10:36:07   浏览:9670   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载

河北省个体工商户条例

河北省人大常委会


河北省个体工商户条例
河北省人大常委会


(1994年11月2日河北省第八届人民代表大会常务委员会第十次会议通过 1994年11月2日公布施行)

目 录

第一章 总 则
第二章 登记注册
第三章 营业执照管理
第四章 权利和义务
第五章 监督管理
第六章 个体劳动者协会
第七章 法律责任
第八章 附 则

第一章 总 则
第一条 为引导和促进个体经济健康发展,维护个体工商户的合法权益,依法实施监督管理,根据宪法和有关法律、法规的规定,结合本省实际,制定本条例。
第二条 本条例所称个体工商户,是指公民个人或者家庭投资,以自身劳动为主、雇用劳动力为辅,依法登记注册的生产、经营者。
个体工商户雇工的具体人数和注册资本的最低限额,由省人民政府根据不同行业作具体规定。
第三条 本条例适用于在本省行政区域内从事生产、经营活动的个体工商户。
第四条 各级人民政府及有关部门应当鼓励、引导个体经济健康发展,并纳入当地国民经济和社会发展规划,为个体工商户参与公平竞争创造良好的环境和条件。
第五条 个体工商户可以个人经营,也可以家庭经营。个人经营的,以个人财产承担民事责任;家庭经营的,以家庭共有财产承担民事责任。
第六条 个体工商户的合法权益受法律、法规的保护,任何单位和个人不得侵犯。

第二章 登记注册
第七条 凡年满十八周岁以上的下列人员可以申请从事个体生产、经营:
(一)农村村民;
(二)城镇待业、失业人员;
(三)关停企业的职工以及国家机关、企业、事业单位和社会团体分离出来的人员;
(四)离休、退休、退职、退伍和辞职的人员;
(五)法律、法规、规章和国家政策允许的其他人员。
第八条 申请从事个体生产、经营的公民,必须持居民身份证和场地证明,到生产、经营所在地县级以上工商行政管理部门申请办理登记注册,经核准登记、领取营业执照后,方可从事生产、经营活动。
法律、法规、规章规定从事个体生产、经营需经有关部门审批的,在申请办理登记注册时,还应提交有关部门的批准文件。
第九条 工商行政管理部门接到申请之日起十五日内,对符合条件的予以登记,发给营业执照;不符合条件的不予登记,并向申请人说明理由。
个体工商户从事生产、经营活动需经有关部门审批的,有关部门应当在接到申请之日起十五日内予以办理,批准的发给批准文件;不予批准的,通知申请人并说明理由。
第十条 个体工商户登记包括下列事项:
(一)字号名称;
(二)经营者姓名和住所;
(三)经营资金总额;
(四)生产和经营范围,方式及场地。
第十一条 个体工商户在法律、法规、规章允许的范围内,可以选择工业、手工业、建筑、交通运输、商业、修理、科技与信息的咨询、旅游、种植、养殖、捕捞等行业,从事生产、经营活动。
第十二条 个体工商户改变字号名称、经营者住所,生产和经营范围,方式、场地,以及家庭经营的个体工商户改变生产、经营者姓名的,必须向生产、经营所在地工商行政管理部门申请办理变更登记。
法律、法规、规章规定需要到有关部门办理变更登记、注销登记或重新登记的,应当到有关部门申请办理。
第十三条 个体工商户因歇业或正常原因终止生产、经营活动的,必须在终止生产、经营三十日内,向生产、经营所在地县级以上工商行政管理部门申请办理注销登记。
第十四条 个体工商户应当在领取营业执照之日起三十日内,凭营业执照到生产、经营所在地税务部门申报办理税务登记。
第十五条 个体工商户不得以全民所有制或集体所有制名义登记注册,从事生产、经营活动。
国家机关、企业、事业单位不得出具证明或采取其他手段使个体工商户登记注册为国有、集体企业。

第三章 营业执照管理
第十六条 个体工商户每年必须在生产、经营所在地工商行政管理部门规定的时间内,办理营业执照年度检验手续。
第十七条 个体工商户停止生产、经营六个月以内的,必须将营业执照送交原登记的工商行政管理部门存放,停业期间的免收个体工商户管理费;停止生产、经营超过六个月的视为歇业,由原登记的工商行政管理部门收缴营业执照。
第十八条 个体工商户遗失营业执照,应当向生产、经营所在地工商行政管理部门报告并登报挂失。
第十九条 个体工商户的营业执照是国家授权工商行政管理部门核发的合法凭证。除工商行政管理部门依法扣缴或者吊销外,其他任何单位和个人不得扣缴或者吊销。
第二十条 个体工商户的营业执照,由省工商行政管理部门统一制发,其他单位不得擅自印制。
个体工商户不得出租、买卖、涂改、伪造、转借营业执照。

第四章 权利和义务
第二十一条 个体工商户在生产、经营活动中享有下列权利:
(一)在法律、法规、规章和国家政策允许的范围内选择行业从事生产、经营活动;
(二)对核准登记的字号名称在规定的范围内享有专用权;
(三)在核准登记的范围内依法自主经营;
(四)提出变更、停业、歇业申请;
(五)依法招用、辞退雇工;
(六)参加技术职称评定、产品鉴定、质量认证;
(七)在国家规定的范围内决定商品价格和服务收费标准;
(八)凭营业执照在银行或其他金融机构开立帐户、申请贷款;
(九)依法申请并取得专利权和注册商标专用权;
(十)依法享有财产所有权和继承权;
(十一)法律、法规赋予的其他权利。
第二十二条 个体工商户有权拒绝除法律、法规和省人民政府规定的收费、罚款项目以外的其他收费、罚款、各种摊派以及超过标准的收费。
向个体工商户收取费用,必须出示物价部门核发的收费许可证,并使用省财政部门统一制发的收费票据或者监制的专用票据。
第二十三条 个体工商户合法使用的生产、经营场所,任何单位和个人不得侵占。因建设需要拆迁的,建设单位应当按国家有关规定给予合理安置,造成损失的,按规定给予补偿。
第二十四条 个体工商户对侵犯其合法权益的行为,有权向国家有关机关检举、控告或者起诉。
第二十五条 个体工商户应当履行下列义务:
(一)遵守法律、法规和规章的规定;
(二)按照工商行政管理部门核准登记事项从事生产、经营活动;
(三)依法纳税;
(四)按规定交纳登记费、个体工商户管理费;
(五)明码标价,收费公开,挂照经营;
(六)履行合同,偿还债务;
(七)遵守职业道德;
(八)接受国家有关部门的监督和管理,接受消费者监督;
(九)法律、法规规定的其他义务。
第二十六条 个体工商户雇用工人,应当依照国家和本省有关规定签订书面劳动合同,约定双方的权利、义务、劳动报酬、劳动保护、劳动保险、福利待遇和合同期限、违约责任等有关事项。
第二十七条 个体工商户不得从事下列活动:
(一)投机诈骗、走私贩私;
(二)欺行霸市、哄抬物价和强买强卖;
(三)偷工减料、以次充好、短尺少秤和掺杂使假;
(四)生产或销售假冒劣质商品;
(五)生产或销售不符合安全、卫生标准,有害人身健康和安全的食品、用品;
(六)印制、播放、销售、出租有反动、诲淫诲盗、封建迷信及其他有害内容的书刊、报纸、画片和音像制品;
(七)利用色情、赌博等非法手段招徕顾客;
(八)偷税、逃税、骗税或抗税;
(九)雇用童工,虐待侮辱雇工,引诱或胁迫雇工从事非法活动;
(十)法律、法规禁止的其他活动。

第五章 监督管理
第二十八条 各级工商行政管理部门依照法律、法规和规章的规定,对在本行政区域内从事生产、经营活动的个体工商户实施管理。
第二十九条 有关部门在各自的职权范围内依法对个体工商户的生产、经营活动进行指导、服务和监督管理。
第三十条 各级人民政府有关部门工作人员在执行职务时,应佩戴标志,出示证件,秉公办事。
第三十一条 各级人民政府及有关部门、事业组织不得超越法律、法规和省人民政府的规定,擅自向个体工商户收取费用和摊派人力、物力、财力,不得利用职权向个体工商户推销或搭售商品。
第三十二条 国家机关及其工作人员在管理活动中,不得滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿、侵害个体工商户的合法权益。

第六章 个体劳动者协会
第三十三条 个体劳动者协会是由个体工商户组成的群众团体,履行自我教育、自我管理、自我服务的职责。代表和维护个体工商户的合法权益,接受同级工商行政管理部门的指导,独立工作,民主办会。
第三十四条 个体工商户有权依法组织和参加个体劳动者协会,个体工商户作为个人会员、个体劳动者协会作为团体会员,可以自愿加入工商业联合会。
第三十五条 按县级以上行政区划成立个体劳动者协会,县以下建立基层协会。

第七章 法律责任
第三十六条 违反本条例第八条规定无照经营的,由工商行政管理部门没收非法所得;对符合登记条件的,限期办理注册登记;对不符合登记条件的,责令其停止生产、经营;对不听劝告拒绝接受管理的,处一百元至一千元罚款,可以收缴物资,没收生产工具;构成犯罪的,依法追究
刑事责任。
第三十七条 违反本条例第十二条第一款、第十三条、第十六条规定的,由工商行政管理部门给予批评教育、警告,责令其按规定办理变更登记、注销登记和营业执照检验手续,可并处一百元至一千元罚款。
第三十八条 违反本条例第十五条第(一)款规定的,由工商行政管理部门吊销营业执照,没收非法所得,可并处二千元至五千元罚款,责令其按实际经济性质重新登记注册。
第三十九条 国家机关和企业、事业单位违反本条例第十五条第二款规定的,由工商行政管理部门责令纠正,没收非法所得,并处五千元至一万元罚款。由监察部门或者上一级主管部门追究直接责任人和有关负责人的责任。
工商行政管理部门及其工作人员故意造成个体工商户虚假登记注册的,由有关部门追究直接责任人的行政责任。构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十条 违反本条例第二十条规定的,由工商行政管理部门没收非法所得,可并处五百元至一万元罚款;情节严重的,责令停业整顿,直至吊销营业执照。构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十一条 违反本条例第二十五条第(二)项、(四)项规定的,由工商行政管理部门给予批评教育、警告并没收非法所得,可并处五百元至五千元罚款;情节严重的,责令停业整顿,直至吊销营业执照。
第四十二条 违反本条例第三十一条规定的,由监察部门或者上一级主管部门追究单位负责人和直接责任人的行政责任。
第四十三条 国家机关及其工作人员违法行使职权侵犯个体工商户合法权益而造成损失的,按《中华人民共和国国家赔偿法》规定承担赔偿责任。
国家机关工作人员违反本条例第三十二条规定的,由其所在单位、监察部门或者上一级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十四条 个体工商户违反本条例第十二条第二款、第十四条、第二十五条第(三)项、(五)项、(六)项、(八)项、(九)项、第二十六条、第二十七条规定的,分别由有关部门依照有关法律、法规的规定处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十五条 个体工商户在生产、经营中的同一违法行为,行政管理部门不得以同样事实和理由对其重复处罚。
第四十六条 本条例规定处罚的罚没收入上缴同级财政部门。
第四十七条 个体工商户及其从业人员拒绝、阻碍工商行政管理部门和有关部门的工作人员依法执行职务的,由公安部门依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十八条 当事人对处罚决定不服的,可以在接到处罚决定之日起十五日内,向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议;对复议决定不服的,可以在接到复议决定之日起十五日内,向人民法院起诉。也可以直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议、也不向人民法院起诉、又不
履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第八章 附 则
第四十九条 本条例自公布之日起施行。



1994年11月2日
下载地址: 点击此处下载

上海市统计违法行为处罚办法

上海市人民政府


上海市统计违法行为处罚办法
上海市人民政府


(1994年6月6日上海市人民政府第66号令发布根据1997年12月19日上海市人民政府第54号令修正并重新发布)


第一条 (制定依据)
根据《上海市统计管理条例》(以下简称《条例》)第二十一条的规定,制定本办法。
第二条 (适用范围)
本市范围内的国家机关、社会团体、企业事业组织、各种经济联合组织和个体工商户,凡有统计违法行为的,市统计局和区、县人民政府统计机构可以依照本办法予以处罚。
第三条 (统计违法行为的种类)
本办法所称的统计违法行为包括:
(一)虚报统计资料。指违反统计制度,多报统计数字。
(二)瞒报统计资料。指违反统计制度,少报或者不报统计数字。
(三)伪造统计资料。指没有任何客观事实根据, 捏造虚假的原始资料或者统计资料。
(四)篡改统计资料。指利用职权或者便利条件,擅自修改符合统计制度的统计资料。
(五)拒报统计资料。指明确表示不上报统计法规、制度规定应当上报的统计资料,或者不按期据实答复统计检查查询,或者不在《统计报表催报单》规定期限内报送统计资料。
(六)屡次迟报统计资料。指同1个填报单位在1个统计年度内,逾期上报统计资料累计发生3次以上。
(七)利用职权授意、强迫统计人员按其意图修改统计资料。指领导人以书面或者口头形式指示统计人员修改统计资料,致使统计资料不符合统计制度的规定。
(八)阻挠统计机构、统计人员依法行使职权。指由于人为的原因,致使统计机构、统计人员无法正常执行职务,不能按期完成上级统计机构或者统计检查机构下达的统计调查、统计报告和统计检查等任务。
(九)对检举人进行刁难、打击报复。指对举报统计违法行为的人进行责难,或者将其调离岗位、降低其待遇等。
(十)未经批准,擅自制发统计调查表。指未按《条例》规定的程序制发统计调查表,或者未按《条例》规定在统计调查表上标明制表机关名称、表号、批准或者备案机关名称、批准文号等。
(十一)未经认可或者批准,自行公布统计资料。指发布未经统计机构认可或者批准的统计资料,或者发表尚未正式公布的经济、社会发展基本统计资料。
(十二)逾期不作统计登记、变更手续。指未按《条例》的规定按期到统计机构办理统计登记或者统计变更登记手续。
(十三)违反统计法律、法规有关保密规定。指公布或者使用统计资料时,泄露了国家秘密和应当予以保密的属于个人、家庭或者法人的单项调查资料。
第四条 (虚报、瞒报、伪造、篡改统计资料的处罚)
对虚报、瞒报、伪造、篡改统计资料的,由市统计局或者区、县人民政府统计机构责令改正,予以通报批评;情节较重的,其所在部门、单位或者其上级机关、监察机关应当给予有关领导人员或者直接责任人员行政处分;其中,对企业事业组织、个体工商户,可以按下列规定予以处罚

(一)统计违法数额占应报数1%以上不到5%,或者总人口统计违法数额占应报数3‰以上不到10‰,出生、死亡统计违法数额占应报数1%以上不到3%的,可处以1000元以上1万元以下罚款;
(二)统计违法数额占应报数5%以上不到10%,或者总人口统计违法数额占应报数10‰以上不到20‰,出生、死亡统计违法数额占应报数3%以上不到5%的,可处以1万元以上2万元以下罚款;
(三)统计违法数额占应报数10%以上不到20%,或者总人口统计违法数额占应报数20‰以上不到30‰,出生、死亡统计违法数额占应报数5%以上不到10%的,可处以2万元以上3万元以下罚款;
(四)统计违法数额占应报数20%以上不到30%,或者总人口统计违法数额占应报数30‰以上不到40‰,出生、死亡统计违法数额占应报数10%以上不到15%的,可处以3万元以上4万元以下罚款;
(五)统计违法数额占应报数30%以上,或者总人口统计违法数额占应报数40‰以上,出生、死亡统计违法数额占应报数15%以上的,可处以4万元以上5万元以下罚款。
本条前款各项所称的应报数均按统计制度的规定计算。
一种违法行为涉及两项以上指标数据的,按统计违法数额占应报数比例最大的一项予以处罚。
第五条 (拒报统计资料的处罚)
拒报统计资料的,由市统计局或者区、县人民政府统计机构责令改正,予以通报批评;情节较重的,其所在部门、单位或者其上级机关、监察机关应当给予有关领导人员或者直接责任人员行政处分;其中,对企业事业组织、个体工商户可处以5000元以上5万元以下罚款。
第六条 (屡次迟报统计资料的处罚)
屡次迟报统计资料的,由市统计局或者区、县人民政府统计机构责令改正,予以通报批评;情节较重的,其所在部门、单位或者其上级机关、监察机关应当给予有关领导人员或者直接责任人员行政处分;其中,对企业事业组织、个体工商户可处以1000元以上1万元以下罚款。
第七条 (利用统计调查损害社会公共利益或者进行欺诈活动的处罚)
利用统计调查损害社会公共利益或者进行欺诈活动的,由市统计局或者区、县人民政府统计机构责令改正,予以通报批评;情节较重的,其所在部门、单位或者其上级机关、监察机关应当给予有关领导人员或者直接责任人员行政处分;其中,对企业事业组织、个体工商户可处以1万元?
陨?万元以下罚款,有违法所得的,予以没收。
第八条 (逾期不作统计登记、变更手续的处罚)
逾期不作统计登记、变更手续的,由市统计局或者区、县人民政府统计机构责令改正,对企业事业组织、个体工商户可处以1000元以下罚款。
第九条 (两种以上统计违法行为的处理)
对有两种以上统计违法行为的,应当分别予以处理。
第十条 (执法监督权)
上级统计机构或者其统计检查机构有权改变下级统计机构或者其统计检查机构作出的处罚决定和处分建议,必要时可以直接查处所属各级统计机构或者其统计检查机构管辖范围内的统计违法案件,并直接作出处罚决定,提出行政处分建议。
第十一条 (统计查询权)
统计机构及其统计检查机构、统计检查员开展统计检查时,有权发出《统计检查查询书》, 对统计违法行为可以责令其停止、限期改正。
被检查部门或者单位应当根据查询书的要求组织自查, 按期据实答复,并采取补救措施。
第十二条 (行政处分建议权)
对有统计违法行为的有关领导人员、直接责任人员,市统计局或者区、县人民政府统计机构可以建议其所在部门、单位或者上级主管机关、监察机关对其予以行政处分。
第十三条 (奖励和荣誉称号的撤销)
因上报统计数据不实而骗取经济奖励或者荣誉称号的,经查实,由授予部门或者单位撤销所给予的奖励或者荣誉称号。
第十四条 (行政处罚程序)
市统计局和区、县人民政府统计机构作出行政处罚,应当出具行政处罚决定书。收缴罚没款,应当出具市财政部门统一印制的罚没财物收据。
罚没收入按规定上缴国库。
第十五条 (行政处分程序)
按本办法需由有关部门、单位或者其上级主管机关、监察机关对有关领导人员、直接责任人员进行行政处分,或者撤销奖励和荣誉称号的,由负责查处的统计机构发出《统计违法行为处理意见通知书》,连同有关材料送交被处分者所在部门、单位或者上级主管机关、监察机关。有关部
门、单位或者其上级主管机关、监察机关应当在收到通知书之日起30日内作出答复。
第十六条 (行政补救)
被处罚者对行政处罚决定不服的,可以按《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定申请行政复议,或者向人民法院提起诉讼。
当事人逾期不申请复议,不向人民法院起诉,又不履行行政处罚决定的,作出行政处罚决定的机构可以依法申请人民法院强制执行。
第十七条 (执法要求)
统计机构、统计执法人员应当遵守法纪、秉公执法,不得徇私舞弊、滥用职权。
第十八条 (统计制度的标准)
本办法所称统计制度,均以国家统计局和上海市统计局规定采用的正式文本或者有关资料为准。
第十九条 (具体应用解释)
本办法的具体应用问题由市统计局负责解释。
第二十条 (施行日期)
本办法自发布之日起施行。



1994年6月6日
试论我国物业管理制度的立法构建及完善

冷 帅


引     言

房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。随着社会的发展,房地产业已经成为国民经济的一个支柱产业。在联合国1986年修订的《全部经济活动产业分类》的国际标准中列入十大经济活动的第八类,在我国现行的行业分类中列为第七类。这说明,无论在国际上还是在国内,房地产已作为一个重要的独立的产业部门而存在。尤其在我国现阶段,房地产业作为一个朝阳产业已经成为国民经济发展的支柱之一,房地产市场也随着我国房地产管理体制的改革的深入而逐渐完善和成熟。当然,房地产市场和谐与健康秩序的维持离不开健全的房地产法制建设。特别是在我们这样一个幅员辽阔、地区差异大的国度,健全和完善的房地产法更是不可或缺。

物业管理在国外有100多年的历史,在我国,从深圳开始到目前,只有20年左右的时间。在七八年前,对普通老百姓来讲,住宅小区作为城市的缩影,成为集居住、服务、经济功能为一体的小社会,而目前物业管理也已成为我国的新兴行业、朝阳产业。随着经济的发展和人民生活水平的不断提高,广大群众对物业管理的要求也会越来越高。物业管理的发展必须与人民群众日益增长的物质文化需求相适应。实践证明,物业业主的自治管理以及受托物业管理机构的专业管理有助于建立多层建筑和住宅小区物业所有人之间的和谐秩序。但与此同时,我国传统的房屋管理体制和物权法律结构阻碍了市场化物业管理的推行。一个完善的物业管理法律制度将有助于规范物业管理行业,维护业主权益,推动房地产市场,促进城市社区建设。

1 物业管理制度的立法构建模式和我国立法现状
1.1 物业管理立法的必要性
1.1.1 促进物业管理的健康发展
市场经济下的物业管理具有重要的地位,不仅涉及物业区域维修养护、安全防范、环境卫生、绿化美化、车辆管理等多方面公共服务,而且影响市民工作生活的质量,更攸关现代化建设。物业管理因此牵涉多方面关系,包括房地产生产、流通、消费领域的众多参与者,既有业主、开发商、物业管理企业之间平等的民事关系,也有相关政府部门对物业管理企业监督参与的行政关系。在复杂的各种关系中,通过立法能够明确各方主体—政府、业主、物业使用人、物业管理企业、开发商的地位、作用、权利义务,使物业管理有法可依,避免纠纷的产生。
1.1.2 法律适应时代要求,与时俱进
现代城市的发展有两个特征:第一,为缓解土地住房紧张,多层建筑的出现;第二,城市功能区域化,住宅小区等种类物业区域的出现,引起法律关系的变化。
(1) 关于相邻关系
相邻关系是传统民法上的概念,指两个或者两个以上相互毗邻的不动产所有人或使用人,在行使不动产的所有权或者使用权时,因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。
相邻关系通常因土地、山岭、森林、草原自然资源、宅基地的使用、排水、排污、用水等而发生。相邻关系中的权利和义务主要表现为享有要求对方提供便利的权利,承担为对方提供便利的义务。不动产相邻各方 ,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理相邻关系。《民法通则》第83条规定:“不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结 互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。”
(2)关于建筑物区分所有权
多层建筑与物业区域的出现,产生了一种新型的不动产权利形态,即建筑物区分所有权。建筑物区分所有权是伴随现代城市的发展而产生一项重要不动产权利,指数人区分一建筑物而各专有一部分,就专有部分享有单独所有权;并就该建筑物及其附属物的共同部分,按其专有部分比例共有的建筑物所有权。传统的不动产所有权构成单一,仅仅指权利主体对不动产占有、使用、收益和处分;建筑物区分所有权则由专有部分所有权、共有部分持分权以及因共同关系所生的成员权三者复合而成。建筑物区分所有权是物权制度上的一次伟大革命。在传统物权法中有一物一权的原则。一物一权原则,即一个物上只能有一个权利,也就是物权特定。物权特定或者一物一权,现在的法律上没有规定理由何在:首先是一物一权反映的是早期的市场经济不发达的状态,即小生产经济状态。在那样的经济下,物权就是所有权。一个财产归张三所有,张三有所有权,其它人没有,一物一权原则是用来对抗历史上封建社会在一个土地上有两个所有权的封建分封制。庄园主的财产来源于国王,庄园主又把这个土地交给佃农耕种,在这个土地上,有国王的权利、庄园主的权利、佃农的权利,在过去叫一物之上多个权利,如双重权利等等。这样的权利不适应市场交易的要求,在房屋土地上有两个以上所有权,这个房屋土地怎么能够正常交易,市场交易的要求打破一物之上有双重、多重权利的状态,这就用一物一权原则来对抗,一物一权原则要求在一个物上只能有一个权利,这是市场交易的要求。但是随着市场经济的发展,对资金的需求,最后发生了抵押权制度,在一个财产之上所有权以外还有一个抵押权,一物一权原则也就不符合状态了,但是法学家们不愿意放弃一物一权原则,他们把一物一权原则范围缩小,称一物一权原来讲的是一个物上只能有一个所有权,所有权之外有一个抵押权,两个抵押权都不影响,因此这个原则一直在教科书上存在。但到了二战后,即六七十年代,各个国家的城市,特别是大城市,城市化的结果使城市聚集了大量人口,一人一幢房屋做不到,这就产生了大量的高层建筑。其结果是在一幢建筑上有很多个所有权,那么我们所说的一个建筑物上只能有一个所有权已经行不能,试看一个商品房,20层的大楼上面有100多个买房人,同时存在100多个所有权,在这种情况下怎么存在一物一权原则,这就是没有规定一物一权原则的理由。
物业小区中的业主所有权实质就是区分所有权,而物业管理权是其中的一项权能。当前各国立法均肯定了区分所有权,甚至制定专门的区分所有权法。但如何有效维护保障业主享有的区分所有权,充分利用实现其物业管理权,协调众多业主的权利冲突,理顺业主与物业管理企业的关系,则是物业管理立法的任务。因为多层建筑以及物业小区中,人口密度集中,人际关系复杂,事关百姓安居乐业。旧有的法律框架,例如民法中的相邻关系制度等,难以适应城市物业的迅猛发展。所以,需要针对业主之间的共同关系、业主与物业管理企业之间的契约关系进行专门立法。
  
1.2 物业管理的实践模式
物业管理在实践中主要有以下两种操作模式:
1、委托式物业管理 即由业主通过物业管理合同委托物业公司进行管理。这种管理模式的最大优势是,可以对整个小区实行集中统一管理,专业化程度比较高,管理效果相对要好一些。其主要弊端是:管理费用较高,很多中低收入居民承受不起。目前许多居住小区物业管理费收缴率较低,不少中低收入者反映,买了房改房以后,交不起物业管理费。这是当前物业管理中存在的一个突出矛盾。
1、 自营式物业管理 所谓业主自营式物业管理,就是住宅小区(台湾称社区)的物业管理,既不由房地产开发公司负责,也不聘请社会上专门的物业管理公司负责,而是由楼房业主自己管理。
业主自营式物业管理的最大优势是,业主基本不用花钱或者花很少的钱,也能对普通住宅楼房实行统一的物业管理,并实现政府要求达到的管理目标,即对住宅楼房及其设施设备和住宅区内的绿地、车辆实行集中统一的维修和管理,创建安全、整洁、文明、舒适的居住环境。
  
1.3 物业管理的立法模式
  由于建筑物区分所有权是物业管理产生的前提,物业管理的立法实质上体现在区分所有权的立法当中。境外有关国家和地区物业管理法的体例主要有:
1、民法模式。此种模式以意大利和瑞士为代表。指在民法典中若干条款,,以规范物业管理中的法律关系。如《意大利新民法典》的第1117至1139条有下列规定:建筑物共同部分之范围,共有人对共同所有物之权利,共同部分之不可侵害性;共用部分之变更,共同所有建筑物的部分设置费用之分担,楼梯之维护与重建;天花板、地下室、地板的维护与整修;日光浴室之排他使用;建筑顶楼之建筑;建筑物全毁或者部分损毁;管理人的选任与解任,管理人之职务,管理人的代表权;关于分层住宅所有人(区分所有权人)不赞同时之提起诉讼;管理人之外围,分层住宅所有人引起之费用;分层住宅所有人会议的权限,分层住宅所有人会议之组织的决议的效力,分层住宅所有人会议人异议;分层住宅所有人间之规约,共同所有法之准用。
2、单行法模式。此种模式以德国、日本、法国等国为代表,指专门制定建筑物区分所有权权,其中设专章或专节对物业管理进行调整。如1962年4月4日日本颁布《有关建筑物区分所有权法》的第一章第四节为“管理人”,内容包括:管理人的权限、管理人的选任与解任、管理所有委托规定的准用及区分所有权人的责任等;第五节为“规约及集会”,内容包括:规约事项、规约的设定、变更与废止、依公证书设定规约、规约的保管及阅览、关于集会的如今、决议事项的限制、表决权等等;第六节为“管理团体法人”。内容包括:管理团体法人之成立、名称、管理团体法人之理事、监事、监事的代表权、管理团体法人事务的执行等等。
 在英美法系,物业管理一般亦进行专门立法。例如,美国各州均有了自己的建筑物区分所有权法,从而对物业管理进行规范。而且美国统一州法全国委员会制定了《统一建筑物区分所有权法》(UNIFORM CONDOMINIUM ACT),供各州立法时进行参考。另外,我国台湾地区的“公寓大厦管理条例”以及香港的《建筑物管理条例》也是对区分所有建筑物物业管理的单行立法。
 对以上两种立法模式比较而言,民法模式的优点在于以民事基本法形式确立了物业管理法律制度,将物业管理纳入民商法的整体调整范围,使民法典更加丰满和完善;其缺点是无法详尽物业管理的诸项制度,使法律的操作性削弱,而且物业管理涉及众多的行政管理规定,无法在民法中一一体现。因此,笔者认为,进行专门物业管理立法的模式较为可取。

1.4 我国物业管理的立法进程 :
  1994年,建设部下发了《城市新建住宅小区管理办法》,明确要求在新建小区推行物业管理制度。
  1994年以来,建设部和有关部门先后制定了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《物业管理企业财务管理规定》等部颁规章。
  1994年以来,广东、上海、重庆、深圳等20多个省、市相继出台了地方物业管理条例。
  2001年,国务院把制定《物业管理条例》(以下简称《条例》)列入当年的立法计划。
2002年10月,国务院法制办公室授权《人民日报》、《法制日报》全文刊登《物业管理条例(草案)》,公开向社会征求意见。
  2003年6月8日,国务院正式公布《物业管理条例》。
1.5我国的立法现状(法律渊源)
1.5.1 宪法
宪法中关于住宅、城市管理、公民权利等方面的规定和原则,例如原宪法第39条 “中华人民共和国公民的住宅不受侵犯”等条文,既是公民的基本权利,也是物业管理立法的根本依据和指导思想,是物业管理法律规范的最重要组成部分。
1.5.2 法律
我国有多部法律直接或间接涉及物业管理,例如,私法方面,《民法通则》的相邻关系制度,即将出台的《物权法》的区分所有权制度,《合同法》的委托合同制度均是物业管理立法的基础;公法方面,《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》等法律则包括一些物业管理应该遵循的强制性规范。
1.5.3 行政法规