买方贷款不及时，卖方解约须谨慎

奚正辉


　　案例：2009年4月，夏某向顾某购买了上海市闵行区七莘路一套房屋，签署了房地产买卖合同，合同第6条约定：甲乙双方确认在2009年5月10日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第9条：乙方未按本合同付款协议约定的期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，逾期超过10日的，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿总房款的20％。付款协议第2条约定：乙方应于签订本合同后7日内向银行申请办理贷款手续，贷款金额为140万，若贷款金额不足或银行未批准，乙方于送件当日现金补足。第3条约定：待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件，于银行取得它证后7日内放款给甲方。

　　合同签订当日夏某支付了首付款61万，后夏某由于信用卡有逾期还款记录，中国银行未予批准其贷款，直到5月25日乙方的贷款才在招商银行获批准。
　　顾某于2009年5月22日发函解除买卖合同。夏某收到解除函后找到本律师，本律师建议其立即回函给顾某不同意解除并要求继续履行合同。由于新的《合同法解释二》第24条规定：当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。故律师于6月30日就向法院提起诉讼，要求法院确认解除无效并要求顾某继续履行房地产买卖合同。
夏某到底有没有违约，是否逾期付款，庭审中发生了激烈的辩论。

本律师代理夏某发表了如下代理意见：

1、付款协议作为买卖合同正文的补充，若两者有矛盾，以付款协议为准。合同正文第6条约定的过户时间，是双方在打印买卖合同时必须填写的时间，若该时间不填写，买卖合同是无法打印的，故2009年5月10日是双方预估的过户时间。付款协议约定的过户时间才是双方真实意思的表示。

2、付款协议约定：乙方应于签订本合同后7日内向银行申请办理贷款手续，待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件。故本买卖合同没有约定夏某办完贷款的时间，只约定了夏某在7日内要向银行申请办理贷款。而且本买卖合同约定的过户时间是夏某贷款批准后3个工作日内，夏某贷款未批准前，双方约定的过户时间还没有到期。故夏某不存在逾期付款及逾期办理过户。

3、夏某在积极办理贷款，签订合同当日就向中国银行申请贷款，预审通过后，发现后信用卡逾期还款的记录，中国银行才没有批准。夏某得知后立刻联系中介公司，找到招商银行，招商银行于5月25日已经批准夏某的贷款。故夏某不存在违约行为，其要求顾某继续履行也没有任何付款障碍。

4、本案是顾某违约，因为房价上涨顾某要求加价，夏某没有同意，顾某才发函要求解除。相信恶意违约方的无理解约要求法院定不会支持。

　　最终法院也采纳了本律师的意见，判决继续履行房地产买卖合同。由于这类型的案件在目前行情下发生地较多，笔者望本案例能起到一定示范与警示作用。
　　本案纠纷的产生除了顾某因为房价上涨不肯按原价格出售外，还有一个重要原因是付款条件约定的不是很明确。本案中约定了一个交易过户的具体日期，但是在合同附件里的付款协议又约定了待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件。若贷款申请通过在约定的交易过户日期之前，就不会发生问题，若贷款申请通过在约定的交易过户日期之后，就发生矛盾了，有矛盾应该以之后的付款协议为准。这也提示我们在签署房地产买卖合同时要非常细心，文字的表达很重要。签署二手房买卖合同并不复杂，但要签好二手房买卖合同却有一定难度。首先要熟悉二手房的交易流程，其次要熟悉交易的相关法律及政策，最后要有一定的文书写作表达能力。
　　若本案没有约定贷款的日期，或者约定了乙方贷款办理的日期，那么案件将发生根本变化。没有约定贷款日期，那么双方必须在约定的日期办理交易过户，乙方因为贷款没有批准不去办理交易过户，那么甲方有权根据合同约定追究乙方的违约责任。若在买卖合同约定了乙方办理贷款的期限，乙方不能办理，那么甲方也可以追究乙方的违约责任，甚至解除合同。


上海中汇律师事务所 奚正辉律师



国家物价局 财政部


国家物价局、财政部关于发布工商行政管理系统行政事业性收费项目和标准的通知

1992年8月11日，国家物价局、财政部

根据《中共中央、国务院关于坚决制止乱收费、乱罚款和各种摊派的决定》（中发〔1990〕16号）的精神，对工商行政管理系统的行政事业性收费进行了审定，经全国治理“三乱”领导小组同意，现就有关规定通知如下：
一、企业注册登记费按《企业注册登记费收费标准及其收入使用范围的规定》（附件一）执行。
工商行政管理机关代表政府对企业法人（包括公司）注册登记公告，不另收公告费。
二、个体工商户注册登记费按《个体工商户注册登记费收费标准及其收入使用范围的规定》（附件二）执行。
三、广告经营单位注册登记费按《广告经营单位注册登记费收费标准及其收入使用范围的规定》（附件三）执行。
四、集市贸易市场管理费按《城乡集贸市场管理费收费标准及其收入使用范围的规定》（附件四）执行。
五、个体工商户管理费按《个体工商户管理费收费标准及其收入使用范围的规定》（附件五）执行。
六、经济合同仲裁费和鉴证费按《经济合同仲裁费和鉴证费收费标准及其收入使用范围的规定》（附件六）执行。
七、工商行政管理机关及有关业务主管部门向当事人发放经济合同示范文本时，可收取经济合同示范文本工本费，根据国家物价局、财政部《关于证照收费管理的通知》（〔1990〕价费字228号）中规定的工本费核算办法，由各省、自治区、直辖市物价局（委员会）、财政厅（局）制定收费标准。
八、商标注册收费、汽车交易市场管理费另文下达。
工商行政管理系统的行政事业性收费实行中央一级管理，各地区、各部门均不得擅自增设新的收费项目，扩大收费范围，提高收费标准。
工商行政管理系统的行政事业性收费项目及标准以本通知为准。凡与本通知规定不一致的，一律废止。
各级工商行政管理机关应加强收费管理，接受同级物价，财政部门的监督检查，并到指定的物价部门办理收费许可证，使用财政部门统一制定的收费票据。
本通知自一九九二年八月二十日起执行。

附件一：企业注册登记费收费标准及其收入使用范围的规定
根据《中华人民共和国企业法人登记管理条例》的规定，现对企业注册登记费收费标准及其收入使用作如下规定：
一、开业注册登记费标准
（一）企业法人（包括具备法人条件的私营企业，包括外商投资企业，下同）开业注册登记收费，注册金总额在一千万元以下（含一千万元）的，按注册资金额的1‰收取；注册资金总额超过一千万元（不含一千万元）的，超过的部分按0．5‰收取；注册资金总额超过一亿元（不含一亿元）的，超过的部分不再收取。企业登记收费最低款额为五十元。
不具备法人条件的企业（包括不具备法人条件的私营企业，下同），企业法人设立不能独立承担民事责任分支机构，开业注册登记费为三百元。
国家核拨部分经费的事业单位和科技性社会团体从事经营活动或者设立不具备法人条件的企业，开业注册登记费为一百元。
筹建企业注册登记费为五十元。
（二）外商投资企业（包括港澳台企业和华侨、港澳台同胞举办的合资、合作、独资企业，下同）开业注册登记收费，注册资本总额在一千万元以下（含一千万元）的，按注册资本总额的1‰收取；注册资本总额超过一千万元（不含一千万元）的，超过的部分按0．5‰收取；注册资本总额超过一亿元（不含一亿元）的，超过的部分不再收取。开业注册登记费，最低款额为五十元。
外商投资企业的分支机构和办事机构开业注册登记费为三百元。
来华承包工程的外国（地区）企业开业注册登记费以承包合同额计算，按外商投资企业注册登记费标准执行。
外国（地区）企业来华承包经营管理的，注册登记费按管理年限累计的管理费的5‰收取。
来华合作开发海洋石油的外国公司注册登记费：在勘探、开发期的，收取二千元；进入生产期的按外商投资企业注册的登记费标准执行。
合作开发海洋石油的外国承包商，以合同承包额计费，按外商投资企业注册登记费标准执行。
外国银行在我国设立分行，按外商投资企业注册登记费标准执行。
（三）外国（地区）企业在华设立常驻代表机构登记费为六百元，延期注册登记费为三百元。
（四）外国（地区）企业在华申请其名称注册登记，收取一千元。外商投资企业预先申请其名称注册登记收取一百元。
二、变更登记费标准
（一）企业法人及其不能独立承担民事责任的分支机构，不具备法人条件的企业的变更登记，收取一百元。
国家核拨部分经费的事业单位和科技性社会团体从事经营活动或者设立不具备法人条件的企业的变更登记，收取二十元。
（二）外商投资企业、外国（地区）公司合作开发、承包工程、承包经营管理及常驻代表机构变更登记（含代表和雇员变更），收取一百元。
（三）企业法人和外商投资企业增加注册资金（注册资本），增加的部分与企业原注册资金（注册资本）之和未超过一千万元的，增加部分按1‰收取注册登记费；超过一千万元的，其超过的部分按0．5‰收取注册登记费；超过一亿元的，其超过的部分不再收取注册登记费。已收取增加注册资金（注册资本）注册登记费的不再收取变更登记费。
三、年度检验费标准
企业（包括合营企业）、外商投资企业和外国公司年度检验每户收取五十元（试行）。本年度内已办理变更登记，并收取了变更登记费的，不再收年度检验费。
四、补（换）证、照及领取执照副本收费标准
企业因证、照遗失、损坏等原因，需重新补换证、照的，每份收取五十元。
企业需要领取企业法人营业执照副本或营业执照副本的，每份收取工本费十元。
五、有关登记费收取的要求
外国（地区）企业在华申请名称登记，设立常驻代表机构，从事承包工程，承包经营管理，合作开发海洋石油，外国银行在华设立分行以及设立外商独资经营企业，在办理登记时，应收取人民币特种存款支票或外币兑换券，也可以收取人民币旅行支票。
六、企业法人登记费收入的使用范围
企业法人登记费在开支上称为“企业法人登记管理业务费”，主要用于企业法人登记管理业务的开支。包括：
1．证、照、表、册的印刷、订制费。包括筹建许可证、营业执照、登记注册书（表）、年检报告书、档案袋等印刷、订制费开支。
2．专业设备购置费。包括购置专用档案文件柜、印制器具和计算机等项开支。
3．专业资料费。包括印发政策法规文件汇编、宣传资料、统计资料、简报、通告等项开支。
4．其他费用。包括专业性会议费、调研费、监督检查费、邮电费以及根据需要聘请临时工作人员的费用等项开支。
七、登记费管理原则
各级工商行政管理局依法向企业法人收取的登记费属于国家预算的“规费收入”，一律纳入国家财政预算管理。企业法人登记费实行“以收抵支，结余上缴财政”的管理办法，为简化结算手续，企业法人登记费也可以实行固定比例或定额上缴财政的管理办法，具体上缴办法，由省级财政部门与工商管理部门商定。
企业法人登记费一律一次收齐。各级工商行政管理机关要加强对登记费的管理，按照规定积极组织收入，专款专用，厉行节约，反对浪费。各地工商行政管理局在编制年度预算时，应将上缴国家工商行政管理局的部分编入预算。各级工商行政管理局的年度收支预、决算应报同级财政部门审批。
为了平衡各县（市）工商行政管理局之间的登记费收入，上级工商行政管理局应对登记费进行统一管理。
八、开业登记、变更登记、年度检验等项收费上缴比例
各省、自治区、直辖市工商行政管理局上缴国家工商行政管理局的企业法人登记费比例为20％。外商投资企业等的登记费比例为40％（青海省、宁夏回族自治区、西藏自治区工商行政管理局的企业登记费暂不上缴）。
市、县（区）工商行政管理局逐级上缴的企业登记费比例，由本省、自治区、直辖市工商行政管理局商同级财政部门拟定，报国家工商行政管理局同意后实行。

附件二：个体工商户注册登记费收费标准及其收入使用范围的规定
根据《城乡个体工商户管理暂行条例》的有关规定，现就个体工商户登记费标准及其收入使用范围作如下规定：
一、登记费收费标准。个体工商户开业登记费为每户二十元；发放营业执照，不另收费。以后每四年重新登记、换发营业执照一次，收费二十元。
二、变更登记费标准。个体工商户办理变更登记，每户每次收费十元。
三、补发营业执照费标准。个体工商户因营业执照遗失、损坏等，需重新补（或换）发营业执照的，每次收费十元。
四、营业执照副本收费标准。个体工商户自愿领取营业执照副本的，每个收取成本费三元。
五、个人合伙开业登记、变更登记、补（或换）发营业执照、领取营业执照副本等，均比照个体工商户收费标准执行。
六、以上收费收入的使用范围和管理办法，按照国家物价局、财政部《企业注册登记费收费标准及其收入使用范围的规定》中有关规定执行。

附件三：广告经营单位注册登记费收费标准及其收入使用范围的规定
根据《中华人民共和国广告管理条例》的有关规定，现就广告经营单位注册登记费收费标准及其收入使用范围作如下规定：
一、专营广告业务的企业注册登记费按照《企业注册登记费收费标准及其收入使用范围的规定》执行，发给《企业法人营业执照》时，不另行收费。
二、兼营广告业务的事业单位的注册登记费，按照下列收费标准收取：
（一）中央级广告经营单位，每户二百元。
（二）省级广告经营单位，每户一百五十元。
（三）省辖市级广告经营单位，每户一百元。
（四）县级广告经营单位，每户五十元。
兼营广告业务的事业单位的变更登记费为每户二十元。
工商行政管理机关发给《广告经营许可证》时，不另行收费。
三、兼营广告业务的企业，应当办理经营范围变更登记，应缴纳变更登记费，每个企业五十元。
四、举办临时性广告经营活动的单位，应缴纳一次性登记费，每次每个单位五十元，工商行政管理机关发给《临时广告经营许可证》，不另行收费。
五、广告经营单位注册登记费收入的使用范围和管理办法，按照国家物价局、财政部《企业注册登记费收费标准及其收入使用范围的规定》中有关规定执行。

附件四：城乡集贸市场管理费收费标准及其收入使用范围的规定
根据国务院《关于发布〈城乡集市贸易管理办法〉的通知》，现就城乡集贸市场管理费收费标准及其收入使用范围规定如下：
一、凡进入集贸市场进行商品交易的单位或个人，应向当地工商行政管理机关缴纳市场管理费。
经省、自治区、直辖市人民政府批准设立交易所（集贸性，下同）的，交易所可收取交易手续费。
工商行政管理机关或交易所出租市场设施，可收取设施租赁费。
二、工业品、大牲畜的市场管理费收费标准最高不得超过成交额的1％；其他商品最高不得超过成交额的2％。
交易手续费和市场设施租赁费由各省、自治区、直辖市物价部门制定具体收费标准。
三、交易所已收取了交易手续费的，不得再收取市场管理费。
工商行政管理机关或交易所已收取了市场设施租赁费的，市场管理费和交易手续费减半计收。
四、国营商业、供销合作商业在集市上进行议购议销业务，工商行政管理机关不得收取市场管理费。
五、市场管理费、交易手续费和市场设施租赁费的使用原则是“取之于市场，用之于市场”，主要用于开展宣传活动，建设市场，提供服务设施，搞好场地卫生，开支服务人员工资福利费用及临时聘请的维持市场秩序人员的误工补贴，不得挪作他用。
六、各省、自治区、直辖市物价、财政部门可根据本规定制定实施办法，并抄报国家物价局、财政部备案。

附件五：个体工商户管理费收费标准及其收入使用范围的规定
一、根据《城市个体工商户管理暂行条例》的有关规定，制定本规定。
二、凡是向工商行政管理机关领取《营业执照》的个体工商户，应向市、县（区）工商行政管理局缴纳管理费。
三、管理费的标准，根据个体工商户的利润率或收入总额确定。
对从事购销活动的，按营业额的0．5～1．5％收取；对从事劳务活动的，按收入总额的1～2％收取。具体收费标准由各省、自治区、直辖市物价部门会同同级财政部门在上述幅度内制定。
工商行政管理机关对进入集贸市场从事经营活动的个体工商户，凡已收取集贸市场管理费（或交易手续费、设施租赁费）的减半收取个体工商户管理费。
收入较低、生活确实有困难的个体工商户，可以向市、县（区）工商行政管理局申请减收或免收管理费。
四、管理费每月收取一次，收取管理费的手续要简便易行。市、县（区）工商行政管理局可以自行收取，也可以委托市、县（区）个体劳动者协会代收。
五、管理费收入的使用范围：（一）个体劳动者协会经费开支，包括常设机构工作人员工资、福利、办公费（参照事业单位经营开支标准执行）以及法律顾问费等。（二）为个体工商户服务的费用，包括宣传教育、技术培训、误工补助、奖励等费用。
六、市、县（区）级以上个体劳动者协会所需经费来源，可以从市、县（区）工商行政管理局向个体工商户收取的管理费中提成解决。提成比例由各省、自治区、直辖市工商行政管理、财政、物价部门确定。
七、向个体工商户收取的管理费，应在缴纳工商所得税后列支，以保证国家税收收入。
八、工商行政管理部门收取的管理费要专款专用，结余不上缴，不纳所得税，转入下年度使用，其他部门或单位不得调用。
九、各级工商行政管理机关要加强对管理费收支工作的管理，少花钱，多办事，认真执行财务制度，遵守财经纪律，接受同级物价、财政、审计部门的监督。

附件六：经济合同仲裁费和鉴证费收费标准及其收入使用范围的规定
根据《中华人民共和国经济合同仲裁条例》和有关管理经济合同的规定，对各级工商行政管理局收取仲裁费和鉴证费的标准及其使用范围作如下规定：
一、仲裁费和鉴证费收费标准
（一）仲裁费包括案件受理费和案件处理费。
案件受理费按下列标准收取：
1．争议金额在十万元以下的收取5‰，最低不少于二十元；
2．争议金额在十万元至五十万元的，收取五百元并加收超过十万元部分的4‰；
3．争议金额在五十万元以上的，收取二千一百元并加收超过五十万元部分的3‰，但最高不得超过一万元。
争议金额一般以申诉人请求的数额为准，其请求数额与实际数额如有出入，以实际数额为准。
案件处理费按实际开支收取。
（二）鉴证费按下列标准收取，由当事人双方各负担一半。
1．购销、订货、建筑安装工程承包合同收取价款或工程造价的万分之二；
2．加工承揽、建设工程勘察设计、科技协作合同及其它经济合同收取价款或酬金的1‰。
上述各类经济合同鉴证费最高收取三千元，最低收取二元。
二、案件受理费由申诉人预交。案件处理费由申诉人或被诉人垫付。案件处理终结，案件受理费和案件处理费均由败诉人承担；当事人部分胜诉、部分败诉的，按比例分担。
当事人交纳案件受理费确实有困难的，由本人申请，经仲裁委员会批准，可以适当减免。
三、仲裁费的支出，企业单位从税后留利或利润留成中支付；事业、行政单位从预算外资金或经费包干结余中支付。鉴证费的支出，企业单位从企业管理费中支付；事业、行政单位从经费预算中支付。
四、案件受理费和鉴证费在开支项目上统称“合同管理业务费”，主要用于合同管理的公用经费开支补助，包括：
1．专业设备购置费；
2．文书表册印制费；
3．仲裁审理办案费；
4．资料费、宣传教育费；
5．其他费用，如学术研究、经验交流和专业会议费等。
五、仲裁费和鉴证费属国家“规费”。实行“以收抵支，结余上缴财政”的管理办法。为简化结算手续，仲裁费和鉴证费也可以实行固定比例或定额上交财政的管理办法，具体上缴办法，由省级财政部门与工商行政管理部门商定。
为了解决省、自治区、直辖市和全国性的业务指导、宣传、培训干部和专业会议需要开支的费用，各省、自治区、直辖市工商行政管理局每半年从县（市）、市辖区、省辖市、地区、自治州工商行政管理局收取的仲裁费和鉴证费的总额中提取10％，以其中的30％上交国家工商行政管理局。
各级工商行政管理局要加强对仲裁费和鉴证费的管理，严格审批手续，专款专用，节约开支。要认真执行财政制度，严格执行财政纪律，并接受同级财政部门的监督。年度收支计划和决算应报同级财政部门审查核定。各省、自治区、直辖市工商行政管理局汇总的年度收支决策，于下年度二月底前报国家工商行政管理局二份。