再论人格权的独立成编/王利明

作者:法律资料网 时间:2024-06-28 16:21:13   浏览:8520   来源:法律资料网
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再论人格权的独立成编

王利明 中国人民大学法学院 教授 博士生导师


在社会主义法律体系形成之后,我国的立法工作进入一个新的阶段,民法典的制定已成为立法工作的重心。但是,在民法典的制定过程中,对于人格权是否应独立成编的问题,仍然存在争议。笔者曾经在多年前呼吁在民法典中将人格权独立成编,[1]但关于人格权独立成编的理由,尚有一些余论,在此提出以供讨论和参考。

一、人格权独立成编符合民法注重人文关怀的发展趋势

迄今为止,有关我国人格权独立成编的讨论主要集中于民法的外在体系层面。例如,苏永钦教授曾经从“形式方面的六项规则”和“实体方面的六项规则”对人格权独立成编的必要性提出了质疑。[2]但是,其讨论分析主要聚焦于形式美感,对于价值层面的意义并未作充分的分析。笔者认为,对这一问题的讨论,形式层面的分析固然需要,但价值考量更为重要。

笔者认为,民法价值体系的发展为人格权独立成编提供了坚实的基础。在传统民事权利体系中不存在与财产权等量齐观的独立人格权,民事权利仍然是以财产权为核心进行构建的。在这样的体系下,其核心价值是意思自治,强调交易的自由、财产的支配和个人的责任。但是,20世纪的两次世界大战使人们深感人权被侵害的切肤之痛,因此在第一次世界大战尤其是第二次世界大战以后人权运动获得了蓬勃发展,从而极大地促进了人格权制度的迅速发展,对人格尊严、人的保护也提到了一个更高的层次。例如,《德国基本法》将人格尊严保护规定为法律的基本原则,并通过“一般人格权”等法律技术,对民法上的争议发挥间接乃至直接的影响。此后,以人格尊严保护为内容的判例大量产生。法国于1970年7月17日颁布法令,在其民法典第9条中规定:“任何人均享有私生活受到尊重的权利”。其他国家也相继通过法典化乃至再法典化的过程或者通过判例的发展,强化对人格权的保护。尤其应当指出的是,民法逐渐确立了保护生命健康、人格尊严的价值优越于意思自治的价值取向,如禁止从事有损于人格尊严的支配行为,达成免除人身伤害责任的合意无效,等等。在此观念下,两大法系基本上已经就强化保护人格权达成初步的共识。随着对人权保护的强化,人们越来越重视精神权利的价值,重视个人感情和感受之于人存在的价值,重视精神创伤、精神痛苦对人格利益的损害。[3]因此,在当代民法中,人格权的地位已经越来越凸显,形成了与财产权相对立的权利体系和制度,并相较而言更加重要。这种发展趋势“对整个民法的体系正在产生重大影响,并引起民法学者对重新构建民法体系加以反思”。[4]

在当代民法中,价值体系已经呈现出多元发展的趋势,其中最明显的表现是意思自治受到限制;与此相对,人文关怀在价值体系中日益凸显其重要性,并且代表了未来民法的发展趋势。从我国未来民法典所肩负的使命来看,其应当以人文关怀作为构建民法典的价值基础,将人的尊严和自由作为与意思自治同样重要的价值,并贯彻在民法的制度和体系之中。在规范财产权利和财产流转时,除了要维持既有的财产权体系之外,还应增加独立成编的人格权制度和侵权责任制度,以弘扬人文关怀精神。在民法典中,人文关怀精神的引入在民法体系方面的体现,首先就表现在应当将人格权单独作为民法典的一编。因为在整个民法之中,最直接最充分地体现对人的尊重和保护的,正是人格权法。换言之,人格权独立成编,在价值层面上的意义就是要弘扬民法的人文关怀精神,充分体现民法对人的高度尊重、关怀和保护。

通过人格权独立成编弘扬民法人文关怀的基本价值,具有十分重要的现实意义。众所周知,在中国几千年的封建社会,个人人格、人权不受尊重,人格尊严长期受压抑。新中国成立以后,伴随着人民当家作主制度的建立,公民个人的政治地位获得尊重,但几千年的封建传统仍然没有从根本上得以消除,以至于在“文化大革命”期间,对人性的摧残和人格的忽视都达到了无以复加的地步。党的十一届三中全会以后,中央拨乱反正,社会主义民主和法治建设不断加强。与此同时,对人权的保护也不断强化。随着《中华人民共和国民法通则》(以下简称《民法通则》)对人身权第一次在法律上进行全面的确认和保护,人权保护条款被写入宪法,一些保护弱势群体的特别法(未成年人保护法、残疾人权益保障法等)的颁布,中国在人权保护上进入了一个新时期。在我国已成为世界第二大经济体、物质财富有相当的积累、人民生活有明显改善的情况下,“我国民事立法不仅需要为市场经济奠定基本框架和规则,还要承担人文关怀这一更高目标”,[5]实现人的全面发展。在物质财富增长的同时,精神生活上的需求也同样要得以尊重。人格权独立成编,对于进一步全面确认和保护人格权并赋予民事主体以排斥他人非法干涉和侵害的效力,使个人能够据此同一切“轻视人、蔑视人,使人不成其为人”的违法行为作斗争,必将产生巨大的宣示效应。更重要的是,设立独立的人格权编能够切实地在价值层面上体现对人的关爱、人的保护和人的尊重,为最终实现人的全面发展提供制度支持,也为我国长治久安、人民生活幸福美满提供保障。

应当看到,形式美感固然是必要的,但其重要性与价值层面的重大意义相比仍然应退居其次。根据哲学上“内容决定形式”的一般理论,人格权在民法典中的体例编排属于形式问题,此种形式是由人格权法所应当规定的内容所决定的。也就是说,形式的编排不能影响到人格权制度内容的表达。民法典体系的设定应重点考虑价值上的妥当性和各项民事法律制度间的逻辑性,而不应完全只注重形式上的美感。只有在处理好重大的价值问题后,才应考虑民法典的形式美问题。换言之,就价值妥当性与形式美感的关系而言,首要考虑的是正确的价值取向,这也是我们构建民法典体系和内容的出发点。

二、人格权独立成编符合民事权利体系的发展需要

民事权利体系的构建是法治建设的重心。法治的核心就是规范公权,保障私权。完整的私权体系,是一个社会法治建设的重心所在。但是,民事权利体系并不是封闭的,而是开放的、与时俱进的。从民事权利的发展趋势来看,其最重要的表现就是人格权的发展。这具体表现在以下几点:(1)隐私权。隐私权经历了从无到有的发展,目前已成为各项人格权中的核心性权利之一。甚至在美国等国家,隐私权已被提升为宪法性权利。最近一百多年来,隐私权的内涵和外延不断扩张。法国1970年修改其民法典,隐私权被纳入民法典作为第9条加以规定,“任何人均享有私生活受到尊重的权利”遂成为一项基本法律原则。德国法官则根据《德国基本法》所确立的“人格尊严不受侵犯”原则发展出了一般人格权,将维护人的尊严和人格自由发展的价值体现在私法之中。[6]从1968年到1978年,美国联邦和一些州也制定了相应的法律法规来强化对隐私的保护。[7](2)自主决定权。个人自主决定日益成为独立的民事权利。自主决定就是指个人选择自己的生活方式、决定自己的私人事务等方面的自由。民事主体受欺诈、胁迫时,可根据自主决定权直接获得侵权责任法上的救济。[8](3)公开权。公开权(publicity rights)又称为形象权,指公民对自己的姓名、肖像、角色、声音、姿态以及图像、卡通人物形象等因素所享有的进行商业利用和保护的权利。对于公开权究竟属于知识产权还是人格权,学界目前仍然存有争议。[9]但不可否认的是,其与人格利益有密切的联系,因此也可以部分地适用人格权法的相应规则加以调整。(4)个人信息资料权(personal datarights)。个人信息资料的内容与隐私权虽然有所联系,但也有重要区别。其是指与特定个人相关联的反映个体特征的具有可识别性的符号系统,包括个人出生、身份、工作、家庭、财产、健康等各方面信息的资料。在这一概念的用语上,欧美之间存有分歧:美国人用侵犯隐私概括在互联网中泄露他人信息的行为,而欧洲学者则倾向于适用信息保护规则。[10]从这个意义上看,个人信息资料权有独立的权利内涵,可以成为一项人格权。[11]当然,作为一种人格权,个人信息资料的保护方式与传统人格权也有所区别。个人信息资料保护的重心在于限制对个人信息资料的搜集和利用。

人格权是现代社会最容易受到侵害的权利。随着高科技的发展,如针孔摄像机、远程摄像机、微型录音设备、微型窃听器、高倍望远镜、卫星定位技术的出现,过去科幻小说中所言的在苍蝇上捆绑录音、录像设备的技术在今天已成为现实。个人隐私无处遁身,并且正受到前所未有的威胁。为了公共安全和公共利益,需要在公共道路、公共空间等地方设置监视、监控设备,由此也带来了如何区分个人隐私与公权力之间界限的难题。互联网的发展使我们进入了一个全新的信息时代,博客、微博的发展使信息传播进入了全新的时代。据统计,目前已有5亿网民、4 000万个博客,在一些博客中确实存在着披露隐私、毁损名誉等内容。“人肉搜索”的司空见惯,使得每一寸角落都被置于公众视野之中。基因、生物技术的发展以及试管婴儿等科技对生命、身体、健康等人格权提出了新的挑战,民事权利尤其是人格权受到侵害的可能性不断增大,后果也较以往更为严重。可以说,在高科技给人类的发展带来巨大便利的同时,也对民事权利特别是人格权的保护带来了巨大挑战。如何有效保护人格权益,是当代法律制度面临的新课题。法律的发展,应当主动回应这些经济、社会需求,而不是固守既有规则,回避这些问题。作为保护民事权利的基本法律,民法在此方面应主动承担其应有的责任。只有在民法典中将人格权独立成编,才能使人格权法具有宽裕的空间展示其全部内容,使其保留继续发展的空间,这样也才能适应现代社会对于人权观念以及人格权制度发展的需要。[12]

从民事权利体系的发展趋势来看,一方面新型民事权利大多产生、发展于人格权领域,人格权成为民事权利体系最重要的增长点;另一方面,在人格权类型中,有关权利如隐私权等在整个民事权利体系中的地位也日益上升。有鉴于此,在以民事权利为核心构建民法体系的背景下,便有必要通过适当的制度调整乃至体系调整来回应民事权利体系的发展变化,修正既有的体系框架,以最大限度地回应现实需求,同时为法律未来的进一步发展奠定良好的制度和体系基础。正是因为一些新型人格权不断产生以及其在民法中的重要性日益凸显,人格权独立成编越来越有合理性。可以说,在民法典中建立全面、完善、独立的人格权制度,以实现《中华人民共和国宪法》第33条第3款规定的“国家尊重和保障人权”目标,是时代发展的需要,是我们这个深受数千年封建专制之苦的民族的现实需要,而将人格权制度有机和谐地融入民法典正是新时代赋予中国民法学者的难得机遇。

还需要指出的是,人格权独立成编也是民法以权利为核心构建民法典传统的自然演进。例如,根据法国民法理论,民法典和民法学理论的基本内容都是围绕主观权利展开的。[13]日本民法学者松尾弘教授认为,近代民法典的体系就是权利体系。[14]而日本民法体系就是根据“以权利为中心”思想而构建的。其实潘德克顿体系在民法典的分则部分也是以权利的区分为标准展开的。在现有体系下,既然物权、债权、继承权能够独立成编,在人格权经历了长足的发展壮大后,以独立成编的方式将其纳入到现有体系中来,恰恰是符合民法典“以权利为中心”进行体系编排的思想理念的,而不是对这一理念的背离。从这个意义上说,人格权独立成编不仅回应了现实需要,而且也能够与既有体系完美结合并使既有体系更加完善。

三、人格权独立成编与民法总则的制定并不矛盾

在民法典的下一阶段制定过程中,应尽快进行民法总则(总则编)的立法工作,但民法总则的制定与人格权法必须协调一致。有些学者担心,离开了人格权,民法总则将不完整;或认为人格权与人格制度不可分离,因此应在民法总则中对人格权加以规定,以凸显其应有的重要价值,体现其与作为民事主体的人的不可分离性。[15]这种看法虽然不无道理,但其在以下几个方面仍然值得商榷。

应当看到,突出人格权的重要性,并不必然意味着应将其放在民法总则之中。无论怎样,虽然其与主体密切关联,但人格权毕竟还是一种权利。正是基于此,《中华人民共和国侵权责任法》(以下简称《侵权责任法》)才将其作为一种独立的权利而加以保护。人格权虽然与人格有密切联系,但人格权是以人格尊严、人格独立和人格平等为基本价值理念,而且人格权的行使也有助于主体制度的完善。认为人格与人格权不可分离、人格权应该为主体制度所涵盖的观点至少在理论上存在以下缺陷:(1)此种观点未能将权利与主体资格在法律上作出区分;(2)此种观点未能解释人格利益是否能够作为权利并应当受到侵权责任法的保护。[16]事实上,人格和人格权是两个不同的概念,人格权和作为主体资格的人格不是同一概念。正如日本民法学家星野英一教授所言:“人格不仅仅是指法律主体地位,在另外一个层面,还包括了人格利益。”[17]

笔者认为,人格权应当与主体制度相分离,作为民事权利的一种类型而在分则中加以规定。其原因在于:(1)从人格权作为一项独立权利的角度来看,人格权独立成编更合乎民法典“总—分”体例的做法,应将其放在分则中独立地加以规定,而不是放在总则编。相反,传统总则编中的相关制度如时效、法律行为等也同样适用于人格权制度;若将其放在总则编,则会产生体系上的冲突。而且,将人格权放在总则编中与法律行为的一般规范、代理制度、时效制度等一起规定,反而会降低其事实上的重要性。(2)主体制度无法调整生命、健康、名誉、肖像、隐私等各种具体的人格关系,具体的人格关系只能通过人格权制度予以调整。(3)人格权要受到侵权责任法的保护,就必须使这种权利与主体资格相分离。人格利益如果不能形成独立的权利而仍然为主体资格的一部分,则一旦受到侵害,侵权责任法就不能予以保护,受害人遭受的损害就不能得到补救,因此人格权受到保护的前提是其必须与人格相分离。主体资格本身只是强调了一种人格的平等和作为民事主体的能力,其本身不涉及人格被侵害的问题。某人实施了侵权行为,对他人的人格利益造成侵害,进而产生了侵害人格权的责任,这些显然也不是主体制度所能解决的问题。人格权受到某种限制或克减并不会影响权利人的主体资格,只会影响民事主体的具体人身利益而已。[18](4)如果将人格权在主体制度中作出规定,在立法技术上也存在问题。[19]人格权法与主体制度相分离而在分则中加以规定,此种立法体例有利于与侵权责任法的衔接。因为首先列举各项权利,在权利被侵害之后再设计有关的救济措施,也是逻辑上比较周延的做法。而将人格权置于民法总则中加以规定,容易与侵权责任法脱节。(5)当代民法典本身应有的逻辑结构决定了人格权法必然以独立的形式出现于民法典之中。人、物、家庭是民法典赖以立足的最基本的支柱。现有民事主体制度的主要内容为民事权利能力和民事行为能力制度,解决的仅仅是享有民事权利的资格和条件。而民事权利的基本范畴,就包括财产权和人身权两大部分。在作为财产权的物权和债权都分别独立成编的前提下,很难理解人格权为什么不能独立成编。

在未来民法典法总则编的构建中如何处理好主体制度与人格权的关系,值得认真思考。原则上具体人格权的确认及其类型等规定,不应在总则编中加以规定。[20]然而比较复杂的问题是,涉及公民姓名、生命健康、身体等的人格权具有突出的固有性,与主体的确难以分割,其究竟应在人格权法还是在总则编中也有所规定,确实是一个难题。笔者认为,《民法通则》的立法设计其实已经表明了人格权与主体分别加以规定的传统。实践证明,这是一个可行的做法。至于法人的名称、名誉等人格权,原则上应当由人格权法加以规定。从法律上说,对于法人是否有人格权的问题,迄今为止仍然存在争议,但《民法通则》宣示了法人的人格权,而且司法实践中对此也有所保护,这已经表明了法律对法人人格权的肯定。虽然从救济方式上,法人人格权不适用精神损害赔偿等救济形式,但人格权保护的其他方法对其仍然是适用的。

四、独立成编的人格权法并不与《侵权责任法》相冲突

《侵权责任法》已经颁行并将成为未来民法典独立一编的现实,对人格权独立成编必然产生一定的影响。我国民法学界担忧的是,《侵权责任法》已经在相关法条中规定了大量人格权保护的救济规则,如《侵权责任法》第2条在全面列举所保护的权利范围时,共列举了18项权利,其中近半数被列举的权利是人格权;尤其是《侵权责任法》第15条规定了8种侵权救济方式,这些救济方式都可以适用于人格权的侵害;《侵权责任法》第22条规定的精神损害赔偿也同样可适用于人格权的侵害。在人格权已经纳入侵权责任法的保护范围后,似乎就没有太大必要单独规定人格权。笔者认为,此种看法虽然不无道理,但值得商榷。

应当看到,《侵权责任法》为强化对受害人的救济,突破了传统民法将侵权救济限制在损害赔偿的模式,采用多种方式对受害人加以救济。这不仅是我国长期以来司法经验的总结,也是我国法律保护受害人的需要,具有中国特色。但是,这并不意味着《侵权责任法》即可完全替代人格权法。这是因为,根据《侵权责任法》第2条的规定,我国侵权责任法保护的范围是非常宽泛的,不仅包括人格权,还包括诸如物权、知识产权等绝对权。然而,这并不是说我们没有必要再在侵权责任法外就各项绝对权的具体内容加以规定。恰恰相反,若不对各项绝对权的具体内容加以详细规定而徒有侵权救济规则,就无法准确而全面地保护这些权利。实际上,无论是物权、知识产权还是其他类型的绝对权,在侵权责任法之外,都有更为详尽的法律规则对其具体内容作出规定。这一逻辑同样适用于人格权。当然,人格权法的规定,与诸如物权、知识产权法的规定,在侧重上可能有所区别。总之,在很大程度上,侵权责任法只是权利保护和救济的制度之一,无法替代人格权法上的其他制度。具体来说,这可以从如下四个方面加以分析。

1.从权利的类型来看,侵权责任法无法确认人格权的种类及每一种权利项下的具体类型

《侵权责任法》虽然列举了8项人格权,但这种列举显然是不全面的。例如,《侵权责任法》对身体权、个人信息资料权等权利就没有加以列举;一些新型的人格权如公开权等,更未涉及。尤其需要指出的是,各种人格权自身还有一个类型化的问题,而这个类型化是侵权责任法无法解决的。所谓类型化,就是指通过某一类事物进行抽象、归类,从而对不确定概念和一般条款进行具体化。“类型化是以事物的根本特征为标准对研究对象的类属划分。”[21]德国学者考夫曼就认为:“概念而无类型是空洞的,类型而无概念是盲目的。”[22]类型化使权利内涵更为清晰。只有通过这种类型化的列举,才能准确界定各种权利不同的边界。就人格权而言,各种权利都有必要进行进一步的类型化。例如,隐私权就可以进一步类型化为独处的权利、个人生活秘密的权利、通信自由、私人生活安宁、住宅隐私,等等。就个人生活秘密而言,又可以进一步分类为身体隐私、家庭隐私、个人信息隐私、健康隐私、基因隐私等;甚至根据不同的场所,又可以分为公共场所隐私和非公共场所隐私等。这些不同的隐私,因为类型上的差异,在权利的内容以及侵权的构成要件上都可能有所差异。对于如此纷繁复杂的权利类型,侵权责任法作为救济法的特点决定了其不能涉及,也无法涉及。侵权责任法只能够在这些权利遭受损害以后对其提供救济,而无法就权利的确认和具体类型进行规定。就此而言,人格权法的功能是侵权责任法所无法替代的。

2.从权能的角度来看,侵权责任法也无法确认每一种人格权的具体作用
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  近年来,在校学生犯罪现象不容乐观,并呈现递增趋势。从在校学生犯罪的现状来分析其特点、根源并寻求有效途径,从而遏制在校学生犯罪的不良势头,是值得我们重视、调研和解决的重要课题。

一、在校学生犯罪的基本特点

(一)犯罪带有一定的突发性和冲动性。(二)犯罪动机多样化。纵观学生犯罪的内心动机,由之前的单一性向目前的多样性转变。有的是贪图享受,盲目追求物质消费,有的讲究江湖义气,不计后果,有的为了报复,愚弄他人等等。(三)犯罪类型多元化,恶性暴力犯罪增多。(四)犯罪方式团伙化,多数表现为与校外人员共同作案。(五)犯罪所侵犯的对象大多为学生。

二、全面剖析,探究在校学生犯罪的诱发因素

(一)在校学生自身存在的弱点是诱发刑事犯罪的直接内因。

1、认知能力低,容易产生道德偏差和价值扭曲。2、心理脆弱,面对挫折无法正确应对。3、法律意识淡漠,往往存在侥幸心理。

(二)学校教育理念的偏差和管理缺位是学生犯罪的主要因素。

1、学校教育理念的滞后。面对升学的压力,学校教育的天平自然向“应试”倾斜,从而忽视了法制教育和道德教育。

2、学校校园文化的缺失。现在的学生除了学习文化课外,生活单调枯燥、精神空虚迷惘。

3、对违规学生处罚过于机械。简单地采用“劝退”、“勒令退学”等手段将他们推向社会。

(三)家庭教育的薄弱也是导致学生犯罪的关键因素。

1、放纵溺爱型家庭。有些家长尽一切可能满足孩子的一切需求。孩子犯了错误,也毫无原则地姑息纵容,从小养成自私自利,好逸恶劳的秉性。

2、妄想型家庭。有些家长想当然地把自己未能实现的梦想“强制”孩子来继续。他们只注重孩子的智力教育,却忽略了对子女健康人格的培养。

3、残缺型的家庭。父母离异或其他原因使孩子心理遭受巨大的伤害,有的自我封闭,性格孤僻偏激,有的自我放纵,从而步人歧途。

(四)社会不良因素的污染是引发在校学生犯罪的主要社会根源。

1、社会环境中负面因素的误导。商品经济高速发展必然会夹带一些负面现象,高消费、搞攀比、贪图享受等不良风气盛行于世。而在校学生由于社会经验缺乏加上判断是非的能力不足,不能正确认识和对待这些问题,在潜移默化中接受这些消极的精神毒素。

2、良莠不齐文化市场的精神污染。当前,文化领域中糟粕和不健康因素泛滥成灾,处于青春萌动期的学生更容易在糟粕文化中迷罔。

三、齐抓共管,积极寻求预防在校学生犯罪的有效途径

(一)教育行政部门应彻底转变观念,全面贯彻和推行素质教育方针,从根本上扭转育书不育人的错误做法。

首先,应加强学生的道德素质教育。让“知荣而行,知耻而止”的理念植入每位学生的内心;其次,建立有效的学生心理援助组织,向学生提供心理咨询和心理矫治。

(二)积极营造良好家庭氛围,为学生提供一个健康的学习环境。

每位家长应根据自己孩子的个性特点,采取相应的育儿方法,真正做到爱而不溺,教与养有机结合。

(三)整合各方资源,积极开展社会综合治理工作。

l、探索新型法制教育模式。首先,校园内开展普法教育,学校应将法制教育正式纳入教学计划;其次,司法机关积极协助。一是通过“检校共建”等方式主动送法进学校。二是开通“法治在线”。通过网络以聊天形式接受学生的法律咨询。三是组织学生观摩法庭审理。犯罪学生在法庭上的深度忏悔足以使一些具有不良倾向的学生产生强烈的灵魂震撼。

2、净化学校周边环境。公安、工商、文化稽查等执法部门应配合学校齐抓共管,各司其职,使校园周边200米之内无网吧、录像厅、无治安乱点,力争将此类犯罪诱因降至最低限度。另外,应加强对社会无业青年的管理,特别是刚毕业的不良青年,防止他们“回流”学校拉拢、腐蚀其他在校学生。

重庆市房地产交易管理办法

重庆市人民政府


重庆市房地产交易管理办法

 (重府令第78号 一九九五年九月四日)


第一章 总则
第一条 为加强房地产管理,维护房地产市场秩序,保障房地产权利人的合法权益,促进房地产业的健康发展,根据《城市房地产管理法》,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本市城镇范围内房地产转让、抵押、典当、房屋租赁等交易行为和房地产交易和房地产交易管理活动适用本办法。
第三条 境内外的公民、法人和其他组织,可以依法从事房地产交易。
第四条 房地产交易应遵循平等自愿、等价有偿和凭证交易的原则。
第五条 重庆市房地产管理局、重庆市国土局按职责分工负责全市房地产交易管理工作。
区市县房管部门、国土部门按职责分工负责本行政区域内的房地产交易管理工作。
区市县人民政府按照有关规定将房产和土地管理确定为一个部门行使的,由该部门统一负责本行政区域内的房地产交易管理工作。

第二章 一般规定
第六条 从事房地产交易的单位或个人,应具备合法的单位证明或身份证明。
作为交易标的物的房地产应具备《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》或《商品房预售许可证》等合法证件。
第七条 下列房地产不得进行交易:
(一)权属有争议或权证与标的物不符的;
(二)权证被明令注销、吊销或其他原因失去效力的;
(三)属公告拆迁范围的;
(四)房屋经鉴定为危房的;
(五)房屋系违法建筑的;
(六)其他依法应限制交易的。
第八条 房地产转让、抵押、典当时,房屋所有权与该房屋占有范围内的土地使用权同时转让、抵押、典当。
第九条 房地产交易应签订书面合同,并在合同签订之时起三十日内依法办理登记手续。未经登记的交易合同不能对抗第三人。
交易合同的标准文本,由市房地产管理局统一印制。
第十条 房地产交易价格除法律、法规和本办法有特别规定外,由交易双方协商议定。
国有房地产的转让和其他依法需要评估的房地产交易,应当由具备资格的专业评枯机构对该房地产先行评估。
房地产交易成交价格明显低于市场价格的,应按评估价缴纳税费。
第十一条 在房改中享受国家优惠政策的房地产交易,按本市有关规定办理。
第十二条 房地产交易应依法缴纳交易手续费、监证费。收费标准由市房管、国土、物价、财政部门另行制定,报市人民政府备案。

第三章 房地产转让
第十三条 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
第十四条 同幢房屋分割转让的,各房地产权利人按相应比例占有土地使用权,但同幢房屋所占有的土地使用权整体不可分割。
第十五条 房地产转让,当事人签订书面转让合同,向房管部门如实申报成交价格,办理合同登记,并凭登记合同径直办理房屋和土地权属变更登记。
预售商品房应当符合《城市房地产管理法》第四十四条第一款(一)至(三)项规定的条件,并向房管部门申办预售登记,取得《商品房预售许可证》。
第十六条 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时应按《城市房地产管理法》第三十九条的规定办理相关手续。
第十七条 房地产现售,转让方应出具《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》。
商品房预售,预方应出具《商品房预售许可证》,并将预售合同报房管部门和同级国土部门登记备案。
商品房预售广告,应注明预售许可证字号。
第十八条 预售商品房所得款项,必须专户储存,用于预售商品房工程建设。
第十九条 预购的商品房需转让的,应在原合同上背书记载相关事项,并向原登记备案机关办理变更登记备案手续。
第二十条 房屋拆迁中的房屋所有权人以产权调换形式获得补偿的期房可以转让,转让时需签订合同并到房管部门办理登记备案手续。

第四章 房屋租赁
第二十一条 房屋租赁是指房屋所有权人作出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人支付租金的行为。
第二十二条 房屋租赁,出租人和承租人应签订书面租赁合同,并向房管部门登记备案。
第二十三条 住宅用房的租赁,应当执行国家和市人民规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的,由租赁双方协商议定租金和其他租赁事项。
第二十四条 以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式了得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当依照有关规定将租金中所含土地收益上缴国家。
第二十五条 出租人应承担房屋维修责任,承租人应正常使用房屋,因承租人的过错损害房屋的,应承担赔偿责任。
第二十六条 租赁期内,承租人与他人互换房屋使用权的,必须征得出租人同意,并重新签订租赁合同。
第二十七条 租赁期内,出租人需出售房地产的,应提前三个月通知承租人,在同等条件下承租人有优先购买权。非承租人购得该房地产后,原租赁合同对新业主仍具有约束力。
第二十八条 租赁期内,因国家建设需要拆迁的,按国家有关规定办理。

第五章 房地产抵押
第二十九条 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
第三十条 房地产抵押,当事人应签订书面抵押合同,并按下列规定办理抵押登记:
(一)凡带有房屋等地上建筑物及构筑物的房地产抵押,向房管部门申办抵押登记;
(二)以出让方式取得且无地上定着物(建筑物及构筑物)的土地使用权抵押,向国土部门申办抵押登记。
贷款购买房地产并以预购房地产作为抵押物的,应由抵押人(购买者)、抵押权人(金融机构)、担保人(开发商)共同签订房地产抵押贷款合同。
第三十一条 抵押共同共有的房地产,应具备共有人全体成员同意的书面证明;抵押按份共有的房地产,应以抵押人所拥有的份额为限。
第三十二条 同一房地产设定数个抵押权时,其抵押担保债务之和不得超过该房地产现值。
若干房地产设定同一抵押权时,该抵押权为不可分担保物权。
第三十三条 已经出租的房地产设定抵押时,原租赁关系继续有效。
第三十四条 已设定抵押的房地产,抵押人如需对房屋翻建、扩建或改变用途时,必须取得抵押权人的书面同意,对抵押合同的内容作相应变更,并办理抵押变更登记。
第三十五条 有下列情形之一者,抵押权人可向房管部门或人民法院申请处分房地产,并由其指定的机构进行公开拍卖:
(一)抵押人未依约清偿债务的;
(二)抵押人死亡而无继承人或受遗赠人的;
(三)抵押人的继承人或受遗赠人拒绝履行清偿债务的;
(四)抵押人解散、破产或被依法撤销的。
第三十六条 拍卖抵押房地产所得价款,依下列顺序分配:
(一)支付拍卖该抵押房地产之费用;
(二)支付与该抵押房地产相关的应纳税费;
(三)按抵押顺序依次偿还抵押人所欠抵押权人的本息及违约金;
(四)余额退还给抵押人。

第六章 房地产典当
第三十七条 房地产典当是指房地产权利人作为出典人将房地产让与承典人占有、使用,由承典人向出典人支付典金的行为。
第三十八条 房地产典当,当事人应签订书面典当合同,并向房管部门登记备案。
第三十九条 房地产典当,应明确典期,典期一般不得超过五年。典期内,典金无息,典物无租。
典期届满,出典人可回赎出典物或与承典人协调续典;出典人放弃回赎权的,视为绝卖。

第七章 中介服务
第四十条 中介服务是指为房地产交易各方提供场所、提供咨询、对标的物进行价格评估、撮合交易、代理交易等活动,中介服务机构包括依法设立的房地产交易场所、房地产价格评估机构、房地产咨询机构和房地产经纪机构等。
第四十一条 房地产交易场、所,由市房地产管理局根据市场需要,统筹规划,合理布局,定点设置,并报经市人民政府同意。
第四十二条 房地产交易场、所的主要功能是:
(一)为交易当事人或交易中介服务机构提供洽谈、协商的场地;
(二)提供交易咨询和市场行情、信息等各种服务;
(三)为政府有关部门提供宣传房地产政策法规、监督检查房地产交易活动和办理房地产登记的场所;
(四)从事房地产拍卖活动。
第四十三条 从事房地产价格评估的机构,必须具备三名以上取得有权机关颁发资格证书的价格评估人员。
第四十四条 开展房地产经纪活动的机构,必须具备三名以上取得有权机关颁发资格证书的经纪人。
取得资格证书的房地产经纪人必须加入一个合法的经纪机构方能开展经纪活动。

第八章 罚则
第四十五条 违反本办法未按规定办理房地产交易合同登记的,由登记机关责令补办登记手续,可并处1000元以下罚款。
第四十六条 预售商品房未取得《商品房预售许可证》的,预售行为无效,并由房管部门责令其停止预售活动,没收违法所得可并处每平方米50元以下罚款。
第四十七条 未将预售商品房预售款专项用于预售工程建设的,由房管部门责令其限期改正,逾期不改正的,注销《商品房预售许可证》。
第四十八条 未将预售商品房按期交付使用的,除承担违约责任外,房管部门可按实际预售商品房欠交付面积处每月每平方米10元以下罚款。
第四十九条 违反本办法第四十三条、第四十四条规定,未取得资格证书擅自从事交易中介活动的,由有关部门责令其停止活动,没收违法所得,可并处200元以上至2000元以下罚款。
第五十条 瞒报房地产交易价格的,除依法补交应纳税费外,房管部门可并处瞒报金额三倍以下罚款。
第五十一条 房地产交易合同依法生效后,当事人双方应自觉履行合同。任何一方不履行或不完全履行的,应当承担违约责任,并赔偿另一方由此遭受的经济损失。
第五十二条 房地产交易当事人因履行合同发生争议的,应当协商解决,协商不成的,当事人可依法向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。
第五十三条 房地产交易管理人员徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权、索贿受贿的,由所在单位、上级机关或有权机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第五十四条 妨碍、阻挠房地产交易管理人员执行公务的,由公安机关按照治安管理处罚条例处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第五十五条 当事人对房地产交易管理机关的行政处罚决定不服的,可依法申请复议或提起诉讼。

第九章 附则
第五十六条 办理商品房预售登记、房地产交易合同登记,启用市、区市县房地产管理局(分局、所)商品房预售登记专用章和房地产交易登记专用章。
第五十七条 本办法实施中的具体问题由重庆市房地产管理局、重庆市国土局按职责分工负责解释。
第五十八条 本办法自1995年9月15日起施行。本办法施行前本市有关房地产交易管理的规定与本办法不一致的,以本办法为准。




1995年9月4日