一人竞拍和口头撤回拍卖标的之效力/岳予力

作者:法律资料网 时间:2024-05-02 20:06:48   浏览:8514   来源:法律资料网
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【案情】

周某与某拍卖公司签订一份合同,委托拍卖公司拍卖其一处房产,合同约定保留价为53万元,拍卖成交,委托人在收到全部款项后,应办理过户手续。后拍卖公司在当地报纸上刊登了拍卖公告,王某按要求办理了竞买登记,并交纳了保证金。2006年8月19日拍卖会召开,竞买人只有王某一人,王某以53万元保留价竞拍成功。8月17日,拍卖公司曾接到周某要求撤回拍卖标的的电话通知,但撤回的书面通知于8月20日才寄至拍卖公司。王某已支付了拍卖款和相应佣金,拍卖公司则向合同中周某指定账户支付了45万元。后王某、拍卖公司多次要求周某办理房产过户,周某不予办理。王某遂诉至法院,请求法院判令周某办理房产过户并交付房产。


【分歧】

本案的争议焦点是一人竞拍是否有效以及委托人口头撤回拍卖标的是否有效,对此产生两种意见:

一种意见认为,一人竞拍一般应当认定无效。因为仅有一个竞买人不能展开竞价,不符合拍卖法第三条“拍卖是指以公开竞价的形式,将特定物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式”的规定,只有在竞买人达到法律规定的竞价条件,即有两个或两个以上的竞买人参加时,拍卖会才可以进行。周某电话通知也不能产生撤回拍卖标的的效力,因为商务部颁布的《拍卖管理办法》第四十条第(三)项规定“委托人在拍卖会前以正当理由书面通知拍卖企业中止拍卖的”应当中止拍卖,该办法规定的中止拍卖的形式要件是必须书面通知。

另一种意见认为,一人竞拍应认定有效。因为拍卖法及《拍卖管理办法》都没有规定竞买人必须为二人以上,只要拍卖标的通过发布拍卖公告、拍卖标的展示等拍卖法规定的方式向外界进行了充分公示,实际上就完成了公开竞价的基本要求。委托人周某以电话的形式口头通知拍卖公司撤回拍卖标的的行为,应认定为有效。因为拍卖法未明确撤回通知应当采取书面形式,委托拍卖合同中亦未约定撤回标的的方式必须以书面形式,故周某以电话形式口头通知能够发生撤回的效力,拍卖应当中止。


【评析】

笔者赞同第二种意见,理由如下:

1.拍卖法之所以规定拍卖要通过公开竞价的方式进行,其目的是为了实现资源充分利用,实现当事人利益的最大化。一人竞拍的效力应当区分不同情况区别对待,对于司法拍卖、行政拍卖等强制拍卖,例如人民法院民事执行拍卖、国土部门建设用地使用权出让拍卖等,若相关规定对竞买人数量作出了二人以上限制,为维护国家利益、社会公益特别是被强制拍卖人的合法权益,应当依规执行,一旦出现一人竞拍的情况,拍卖就应当终止。对于社会上存在的其他非强制拍卖,在法律没有对竞买人数量作出限制性规定的情况下,在充分尊重满足竞价条件的情况下,也应当充分尊重当事人意思自治,如果委托人约定了利益保障条款(如拍卖保留价),允许或不排斥一人参与拍卖,为更好实现委托人的拍卖目的,应当允许一人竞拍。

在当今拍卖实践中,一人竞拍的事例已屡见不鲜,如若简单地一律禁止一人竞拍进而导致成交不能,实际上损害了拍卖委托人的利益,阻碍了资源的有效利用,也不利于拍卖业的发展。而且,对于民商事行为而言,“法无禁止即自由”是一个原则,对一人竞拍行为,我国现行法律、行政法规均未有确定其无效的规定。因此,对于符合一定条件的非强制拍卖中的一人竞拍应当认定有效。本案中王某的一人竞拍即属于此种情形,应为有效。

2.拍卖法第二十九条规定,委托人在拍卖开始前可以撤回拍卖标的,但对委托人撤回拍卖标的的形式并没有作出限制性规定,如果有证据证明委托人在拍卖开始前以口头形式撤回了拍卖标的,其撤回效力应当予以认可。如果当事人在委托拍卖合同中明确约定不得以口头形式撤回拍卖标的,则应以合同约定为准。本案委托人周某与拍卖公司签订的委托拍卖合同中并未约定撤回标的的方式必须以书面形式,在拍卖会举行前周某电话通知拍卖公司撤回拍卖标的,该撤回有效,撤回通知的效果是对原委托拍卖合约的否定,而并无口头通知与书面通知效力的高低之分,委托人有撤销委托的权利,拍卖公司应当终止拍卖。

本案拍卖公司在收到周某撤回拍卖标的的电话通知后仍然举行拍卖会,该拍卖行为已失去委托合约基础,没有委托合约基础或失去该基础的拍卖是无效的,拍卖取得者的“善意”不能对抗物的所有权人,故王某要求周某办理拍卖标的物过户及交付的诉讼请求,不应支持。王某对拍卖公司因过错给其造成的损失,可另行主张损害赔偿。关于一人竞拍是否合法问题,因法院认定本案委托拍卖已被委托人周某通知撤销,该拍卖失去委托基础,拍卖无效,故一人竞拍是否有效已不影响本案实体处理结果。法院最终判决驳回了王某的诉讼请求。


(作者单位:新疆生产建设兵团第七师中级人民法院)
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计算机软件的特征及其法律保护
Characteristics and Legal Protection of Computer Software

倪学伟 曾佐伶
Ni Xuewei Zeng Zuoling


摘要 分析计算机软件的法律特征,阐释计算机软件的著作权法保护、刑法保护与行政法保护,并提出计算机软件权利保护的有关结论。
关键词 计算机软件;法律特征;法律保护
Abstract The paper analyses the legal characteristics of computer software, expounds copyright law protection, criminal law protection and administrative law protection of computer software, and advances concerned about computer software right protection.
Key Words computer software;legal characteristics;legal protection

国务院第83次常务会议1991年5月24日通过的《计算机软件保护条例》规定:“计算机软件指计算机程序及其有关文档”。计算机软件的核心是程序,而文档则是软件不可分割的组成部分。计算机是高科技发展的产物,是人类又一智力劳动成果。随着计算机的普及和应用,特别是计算机家庭化进程的加速,计算机软件的法律保护日显重要。我国计算机产业起步较晚、发展迅猛,其法律规定相对滞后,法学研究及计算机软件法律保护知识的普及仍十分缺乏。鉴此,本文着力探讨计算机软件的特征及其法律保护,促使我国早日出台《计算机软件法》。

一、计算机软件的法律特征
(1)计算机软件既是作品,又是工具,是作品性与工具性紧密结合的智力成果。计算机软件包括程序和文档两个部分,文档指“用自然语言或者形式化语言所编写的文字资料和图表,描述程序的内容、组成、设计、功能规格、开发情况、测试结果及使用方法,如程序设计说明书、流程图、用户手册等。”文档与一般文字作品没有显著区别,其作品性显而易见;计算机程序指“为了得到某种结果而可以由计算机等具有信息处理能力的装置执行的代码化指令序列,或者可被自动转换成代码化指令序列的符号化指令序列或者符号化语句序列。”计算机程序包括源程序和目标程序,源程序是用计算机高级语言编写的程序,如使用Basic. Algol, Cobol, Fortran等语言编写,表现为数字、文字和符号的组合,构成符号化指令序列或符号化语句序列,与传统文字作品没有显著区别;目标程序是用机器语言编制的体现为电脉冲序列的一串二进制数(0和1)指令编码,直接用于驱动计算机硬件工作,保证计算机系统发挥各项功能,获得一定结果,因而又具有工具性特征。同一程序的源文本和目标文本是同一作品,源代码和目标代码是同一作品的两类不同表现形式。可见,计算机程序具有源程序的作品性和目标程序的工具性双重特性。软件在调入计算机运行之前,首先表现为作品性,人们无法通过“阅读”或“欣赏”计算机程序与文档而制造任何有形产品和实现任何操作。但是,软件调入计算机运行时,则更主要地表现为工具性,即通过控制计算机硬件动作过程,获得某种结果。
(2)计算机软件开发工作最大、成本高,但复制容易、成本极低。
计算机软件是开发者智力劳动的结晶,具有原创性质。计算机软件开发必须经过功能限定、逻辑设计和编码三个步骤,要求软件开发人员必须具有丰富而超前的专业和相关知识,极强的逻辑和形象思维能力,了解计算机硬件的最新发展状况与发展前景,熟练掌握和使用编程语言。开发具有实用商业价值的计算机软件,通常需要按照专业化分工、流水线作业的方式由一大批人共同完成,少数人几乎不可能开发计算机软件(传统文艺作品创作则不同)。可见,开发计算机软件必须具备相应的物质和技术条件,有充足的开发资金和良好的开发环境。计算机软件的高开发成本还决定绝大多数软件只能在一个或几个法人的组织和投资之下才能完成开发,单个自然人不可能成为软件开发的组织者和投资者。计算机软件的复制是指把软件转载于有形物体的行为,如把软件打印在纸上或穿孔在卡片上,把软件转存于磁盘、磁带或ROM芯片等等。复制是对计算机软件的客观再现,不改变软件内容,不影响软件本身的价值,复制后的软件以一定的客观物质形式体现,具有可感知性。计算机软件的可复制性决定其可以广泛传播和有效利用,创造经济和社会效益。计算机软件复制成本低廉,仅为开发成本的数百万分之一甚至数千万分之一,致使非法复制他人软件牟取暴利成为可能。为此,必须严格保护软件权利,坚决打击软件的"海盗式"复制行为。
(3)计算机软件具有无形性,可以多次使用,但商业寿命较短。
计算机软件是智力劳动产生的精神产品,如计算机程序、说明程序的文档等都是智力劳动的直接产物,不具有任何形状,人们只有借助于一定的物质载体和工具才能感知其存在。计算机软件的无形性与人类其他精神产品的无形性特征一致,从而决定计算机软件的使用不同于有体财产。有体财产在同一时间只能为一人或若干人共同使用,而计算机软件在同一时间可以为若干人分别使用。对有体财产所有权的侵犯具有显见性,比较容易发现和防止。计算机软件只要不受操作失误、计算机病毒等影响,就可以无限制反复使用,软件亦不会受到磨损或损耗。但是,计算机软件又具有工具性,主要通过“使用”而发挥其功用,因而应该具有使用寿命,使用寿命在流通领域表现为商业寿命。在科学技术飞速发展、新软件层出不穷的今天,计算机软件的商业寿命正日益缩短。一般而言,10年以上的软件效率差,实用价值不大,已很难有效占领市场。

二、计算机软件的法律保护
(一)计算机软件的著作权法保护
1972年11月,菲律宾版权法规定计算机程序是其保护的对象,首次确立了由著作权法保护计算机软件的制度。目前,美国、法国、英国、日本等40多个国家和地区明确规定计算机软件受著作权法保护。关贸总协定乌拉圭回合谈判达成的《与贸易有关的知识产权协议》明确规定,计算机程序按照《保护文学艺术作品伯尔尼公约》1971年文本而享受等同于文学作品的保护,计算机程序作品权利人享有与电影作品相同的“公共租借权”。可见,由著作权法保护软件已在国际范围内达成广泛共识。新中国第一部《著作权法》第3条亦明确规定计算机软件是 "本法所称的作品",顺应了国际社会的潮流。
计算机软件是人类的智力劳动成果,理应由知识产权法予以保护。在现行知识产权法体系中,采用著作权法(不选用专利法、商标法、反不正当竞争法)保护计算机软件,主要基于以下理由:①著作权的取得不以新颖性为标准,不以达到特定的技术水平为条件。各国著作权法所保护作品的共同实质要件是独立创作性,只要作品由作者独立创作完成(不是抄袭或剽窃之作),法律都予以保护,而不论是否己有相同或相似作品。著作权法的"兼容性"保护,解除了软件开发者因为已有相同或相似软件而使独立开发的软件不能得到保护的顾虑,可以使一切形式的独立开发软件都受到法律的有效保护,从而保证了计算机软件在最大范围内被开发和利用。②著作权的核心权项是复制权,未经许可采用任何手段复制他人作品,除合理使用、法定许可使用及强制许可使用外,皆属对他人著作权的侵犯。所以,用著作权法保护计算机软件,特别是保护软件权利人的复制权,可以使软件这一智力成果获得最有效的保护。③著作权法一般采取“自动保护”,只要符合法律规定的条件,无须办理任何特别手续即自动取得著作权,此自动保护方式可以使众多计算机软件避免审查与检索等繁琐手续而获得有效保护。事实上,目前的技术和物质条件尚无法有效审查与检索。
(二)计算机软件的刑法保护
计算机软件权利人的权利在世界范围内主要表现为著作权(版权),归属于民事权利范畴。当软件著作权人的权利受到侵犯时,侵权人主要承担停止侵害、消除影响、公开赔礼道歉、赔偿损失等民事责任。但是,当民事责任不足以抵偿权利人所遭受损失,或不能有效威慑和防止侵权行为再度发生时,则必须以刑法保护软件著作权人的权利。我国早在1994年7月5日第八届全国人大常务委员会第八次会议即通过了《关于惩治侵犯著作权的犯罪的决定》,规定对未经著作权人许可而复制发行计算机软件以及以营利为目的销售明知是侵权软件复制品的行为处以刑罚。1997年3月14日修订的《中华人民共和国刑法》又专节规定了“侵犯知识产权罪”,在中国首次以法典的形式规定了侵犯计算机软件著作权罪(第217条)和故意销售侵犯计算机软件著作权复制品罪(第218条)。此外,新刑法还规定了侵入计算机信息系统罪(第285条),破坏计算机信息功能罪,破坏计算机数据、程序罪及制作、传播计算机病毒罪(第286条)等与计算机软件著作权有关的犯罪类型,对计算机软件权利人的权利给予了较全面的刑法保护。
侵犯计算机软件著作权罪指未经软件著作权人许可,以营利为目的,复制、发行计算机软件,违法所得数额较大或有其他严重情节的行为。本罪侵犯的客体是他人的计算机软件著作权。一般来说,中国公民和单位对其所开发软件(不论是否发表和在何地发表)都享有著作权;外国人的软件首先在中国境内发表者亦依法享有著作权;外国人在中国境外发表的软件,依其所属国同中国签订的协议或共同参加的条约规定,也可享有著作权。本罪客观表现为未经著作权人许可,复制、发行其计算机软件,违法所得数额较大或者有其它严重情节。本罪的主体是一般主体,包括达到刑事责任年龄、具有刑事责任能力的自然人和法人、非法人的单位等。本罪主观表现为以营利为目的而进行的直接故意犯罪,即明知其行为会发生危害社会的结果,并且希望结果发生,因而构成犯罪。
故意销售侵犯计算机软件著作权复制品罪指以营利为目的,故意销售明知是他人侵犯计算机软件著作权的复制品,违法所得数额巨大的行为。其特征是:客观表现为销售他人侵犯计算机软件著作权的侵权复制品,且违法所得数额巨大,其客体是计算机软件著作权人的使用权 (即在不损害社会公共利益的前提下,以复制、发行等方式使用软件的权利),其主体既可以是自然人,也可以是单位;主观表现为故意构成,即以营利为目的,明知是他人侵犯软件著作权的侵权复制品而予以销售,如果不知道所销售软件是侵权复制品,则不构成本罪。认定本罪时应与侵犯计算机软件著作权罪相区别。如果行为人销售的是自己制作的侵权软件复制品,则对行为人以侵犯计算机软件著作权罪论处。如果行为人与制作侵权软件复制品人共谋,分工销售侵权软件,则为侵犯计算机软件著作权的共同犯罪,应以侵犯计算机软件著作权罪论处。
侵入计算机信息系统罪,破坏计算机信息系统功能罪,破坏计算机数据、程序罪,制作、传播计算机病毒罪等与计算机软件著作权有关的犯罪,其侵害客体为复合型客体,既侵害了软件权利人的著作权,又侵害了国家的社会管理公共秩序。这些罪客观表现为侵入计算机信息系统,破坏计算机信息系统数据、程序,制作、传播计算机病毒;主观表现为故意构成,过失不构成犯罪。其犯罪主体只能是自然人,且多为具有丰富计算机专业知识,有较多机会接触计算机信息系统(网络)的高科技人员,单位不为犯罪的主体。
在计算机软件著作权保护期内,从事软件登记的人员和曾在此职位工作过的人员,不是为了执行登记管理职务的目的而利用或向他人透露申请登记者提交的存档材料及有关情况,情节严重、构成犯罪的,应由司法机关依法追究刑事责任。利用计算机实施金融诈骗、盗窃、贪污、挪用公款、窃取国家秘密等犯罪,应分别以诈骗罪、盗窃罪、贪污罪、挪用公款罪、窃取国家秘密罪定罪处罚。在这些犯罪行为中,计算机只是犯罪的工具或手段,而不是犯罪的对象或客体,用计算机实施上述犯罪行为并不能改变犯罪的性质和构成。上述犯罪行为没有对计算机软件构成直接的权利侵犯,不影响软件所有人对软件权利的行使,因此,以上行为不能以计算机犯罪论处。
(三)计算机软件的行政法保护
行政法是调节国家行政机关履行职能时所发生的各种社会关系的法律规范的总称。国家版权局是国务院著作权行政管理部门,主管全国的著作权管理事务;地方人民政府亦已设立了著作权行政管理部门,主管本行政区域内的著作权管理事务。计算机软件的著作权受相应著作权行政管理部门的管理,当其权利遭受侵犯时,可依法受到行政法保护。
根据我国《著作权法》的规定,包括计算机软件在内的文学、艺术和科学作品,从创作完成之日起即自动取得著作权,无须履行注册登记、交存样书等手续。鉴于计算机软件具有文学、艺术作品所没有的特殊性,因而必须对软件采取特殊的行政保护措施,如鼓励软件权利人向软件登记管理机构办理软件著作权登记等。尽管未登记的软件仍依法享有著作权,但不能得到法律的实质性保护,因为软件著作权登记是提出软件权利纠纷行政处理或诉讼的前提,而软件登记管理机构发放的登记证明文件,是软件著作权有效或登记申请文件中所述事实真实的初步证据。已办理登记的软件发生权利转让时,受让方应向软件登记管理机构备案,否则不能对抗第三者的侵权活动。中国籍软件权利人将其在中国境内开发的软件的权利向外国人许可或转让时,应当报请国务院有关主管部门批准,并向软件登记管理机构备案。
在计算机软件的行政法保护中,由国家软件著作权行政管理部门法律制裁、行政处罚侵权人,对保护软件著作权具有重要意义。软件著作权行政处罚的实施主体是行政机关,而不像软件民事制裁和刑事处罚由人民法院实施。软件行政处罚针对的行为是行政相对人违反行政法规的行为,目的是以实施处罚使行政相对人受到一定的精神痛苦或物质损失,使其违法行为受到公开的否定性法律评价,防止违法者重新实施违法行为,并警示一般社会成员。我国1996年 10月1日起施行的《中华人民共和国行政处罚法》规定,行政处罚的种类有警告、罚款、没收违法所得、没收非法财物、责令停产停业、暂扣或吊销许可证、暂扣或吊销执照、行政拘留等。对于未经软件著作权人同意而发表其软件作品、将他人开发的软件当作自己的作品发表、在他人开发的软件上署名或者涂改他人开发软件的署名等行为,国家计算机软件著作权行政管理部门可以根据情节轻重,对侵权人给予没收非法所得、罚款等行政处罚。目前,尚不能对侵权人处以行政拘留,因为限制人身自由的行政处罚只能由法律设定,我国法律尚未对软件侵权人设定行政拘留的处罚措施。

三、结论
我国对计算机软件的保护既立足于中国实际,又兼顾了世界发展趋势,初步形成了具有中国特色的计算机软件保护法律体系。
计算机软件的著作权法保护是法律保护的基本形式,归属于民法保护,民法的意思自治原则、诚信与公平原则、权利不得滥用原则等都适用于软件著作权保护法律关系。民事责任是侵犯软件权利的基本责任形式,其中又以赔偿损失最显重要(与软件权利更多地表现为财产权利有关)。在赔偿软件权利人损失时,我国采取过错责任原则,所赔偿损失包括物质损害和精神补偿,赔偿数额实行实际赔偿制度兼采惩罚性赔偿原则,目的是使侵权人承担的责任与造成的损害大体相当。
计算机软件的刑法保护是确保软件权利人权利、维护社会主义市场竞争秩序和消费者合法权益的必不可少的法律手段。刑事处罚针对极端的反社会行为,使侵权者承担的责任和受到的痛苦大大超出其违法行为所造成的社会损害,对于遏制犯罪、补偿受害人的损害,特别是给予受害人精神安慰具有重要意义。为此,必须坚决执行我国刑法规定的罪刑法定原则、罪刑相适应原则、法律面前人人平等原则,计算机软件刑法保护不允许法外施刑、罪刑不符,也不允许任何人有超越法律的特权。目前,针对计算机软件著作权的犯罪有二:侵犯计算机软件著作权罪和故意销售侵犯计算机软件著作权复制品罪。此外,如未经软件著作权人或其合法受让者同意而修改、翻译、注释其软件作品,未经合作者同意而将与他人合作开发的软件当作自己完成的作品发表等等侵权行为,因为刑法无明文规定,都不构成犯罪,侵权人可能承担民事责任或行政责任,但不能以类推方式使其承担刑事责任。
行政法是国家主动干预经济、政治、文化和社会生活等的法律表现形式,其作用在于保障行政权的有效行使,维护自然人、法人的合法权益和社会公共秩序,确保政府向社会提供秩序和政策等特殊“产品”。行政法对计算机软件的保护,一方面通过政府主管部门的抽象行政行为,以公力作后盾为软件权利人提供普遍性的安全保障,实现社会福利;另一方面通过行政注册登记、行政处罚等具体行政行为,给予特定的软件权利人以公力保护和救济。行政法实现计算机软件的权利保护,无论是抽象行政行为,还是具体行政行为,都属国家著作权行政管理部门依法行使行政权并产生行政法效果的行为,其目标是维护社会公共利益,具有明显的公益性质。国家保护计算机软件的行政行为体现了国家的意志,具有约束力和强制性,是国家著作权行政管理部门的单向性行为,不受软件管理行政相对人意志的影响。实施计算机软件注册登记的具体行政行为时,尽管没有软件权利人的申请,软件登记管理机构不会主动注册登记,但在软件权利人提出申请的情况下,是否注册登记、发给登记证书则由软件登记管理机构单方面依法决定,其单向性特征依然存在,从而体现了强烈的国家意志性,与著作权法保护计算机软件的协商性、契约性有显著区别。
行政法和刑法对计算机软件权利的保护属于公法保护范围,著作权法的保护属于私法保护范围。公、私法对计算机软件权利的保护可以兼容,当软件权利人的私权遭到侵犯时,侵权人应承担私法责任,即民事责任;当某一侵权行为不仅侵害了软件权利人的私权,而且侵害了社会公共利益时,则侵权人不仅要承担私法责任,而且要承担公法责任(行政责任或刑事责任)。在侵犯计算机软件权利的公法责任方面,行政处罚与刑罚的处罚力度和效果应协调化,在加强对严重侵犯计算机软件著作权行为的刑事打击的同时,遵循非犯罪化和非刑罚化的国际发展方向,进一步理顺行政处罚和刑罚的关系。司法实践中对侵犯计算机软件的行为给予公法处罚时,如果产生处罚竞合现象,则应按“出罚人刑”原则单处刑罚,而不能对同时触犯刑事法规和行政法规的同一软件侵权行为施以刑罚和行政处罚的双重处罚。此外,实体权利保护的公正性有赖于程序的科学性、时效性和合理性,我国颁布的《仲裁法》、《行政处罚法》、《行政诉讼法》、《民事诉讼法》、《刑事诉讼法》等程序性法典,对公平保护软件权利,构建和维持社会秩序及正义,实现现代社会的法律价值具有重要意义。

本文首次发表于《重庆大学学报(社会科学版)》1998年第2期。
倪学伟 广州海事法院法官。电话:020-3406 3886 电子邮箱:nxw8859@163.com
曾佐伶 重庆大学教师。

宜春市人民政府关于印发《宜春市中心城规划区居民建房规划管理实施细则》的通知

江西省宜春市人民政府


宜春市人民政府关于印发《宜春市中心城规划区居民建房规划管理实施细则》的通知


宜府发〔2005〕40号



袁州区人民政府,市政府各部门:
  经市政府研究同意,现将《宜春市中心城规划区居民建房规划管理实施细则》印发给你们,请认真遵照执行。



二OO五年十二月二十三日


宜春市中心城规划区居民建房规划管理实施细则

第一章 总 则
第一条 为加强中心城规划区规划管理,保障城市总体规划严格实施,进一步规范规划区内居民建设私房行为,根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《宜春市中心城区城市总体规划》等规定,结合本市实际,特制定本实施细则。
第二条 本细则所指称的中心城规划区,包括中心城区、中心城规划控制区、城北经济技术开发区和温汤规划控制区地域范围。
中心城区:东至袁河—新坊河,北至沪瑞高速公路,西至320国道以西500米、宜湖公路两侧各100米以内,南至榨山,面积约72平方公里。
中心城规划控制区(不含中心城区):东至渥江的石背、湾下水库及下浦与彬江的交界线;南至下浦的三五水库,南庙的邮桥、十亩里,湖田的下鸟山一线;西至湖田的刘家下、双塘、樟树,官园街的管辖边界一线;北至官园的管辖边界,渥江的罗家坊、罗家里、石背一线,总面积约69平方公里。
城北经济技术开发区:东至金园街枫林、江丰居委会,南至沪瑞高速公路,西至金园街店前、一四居委会,北至金园街蕉西、后村居委会。
温汤规划控制区:东至安山下、茶树坪、烟埠一线;南至张家坊、高陂头、里田一线,西至东林、下青元、社埠一线;北至雷公冲、学鸣冲一线,面积约25平方公里。
第三条 凡中心城区及中心城规划控制区行政区域范围内的居民建房必须遵守本细则。城北经济技术开发区和温汤规划控制区行政区域范围内的居民建房,参照本细则中对中心城规划控制区有关建房管理规定执行。
第四条 本细则所指称的居民,包含中心城规划区行政区域范围内的城市居民和农村居民。城市居民是指中心城规划区行政区域范围内持有市区常住居民户口的居民;农村居民(以下简称村民)是指户口在中心城规划区域内的所在街道(乡、镇、场)、村组,并以农业生产活动为主的非城市居民(含菜农)。
第五条 本细则所称的私房,特指居民在中心城规划区范围内拥有全部产权的独门独户的私人自建房屋。

第二章 报建资格
第六条 城市居民不得凭借任何理由,采取任何形式新建、改建或扩建私房。城市居民危房户需拆旧建新的,由市房产管理部门统一建设公寓楼,实行集中安置。
第七条 中心城区内原则上不允许村民建设私房。对无房户,住房建筑面积低于45m2的住房困难户,或现有住房存在结构安全隐患、经市危房鉴定部门鉴定确属C、D级危房的危房户,以及因国家建设需要、原有住房被征地拆迁的拆迁户,在中心城区内原则上只允许统一建设公寓楼,实行集中安置。
第八条 对中心城区属于无房户、住房困难户、危房户或征地拆迁户的村民,允许遂其意愿在中心城区以外、经袁州区政府批准的农民新村内建设私房,但新房建成后原有住房应当无条件自行拆除,否则实施强行拆除,拆除工作所需费用由建房户担付。
第九条 中心城规划控制区内禁止超出规划控制区范围以外的村民建设私房。具备申请建房资格的村民经各相关主管部门逐级批准同意后,允许按照统一规划要求,以农民新村的形式建设私房,但新房建成后原有住房应当无条件自行拆除,原宅基地使用权归还集体所有。
第十条 凡属村民建设私房,应当严格做到一户一宅,且新房建设的用地面积不超过120m2,建筑面积不超过300m2。

第三章 组织实施
第十一条 中心城区无房、住房困难村民联合建设公寓楼,由袁州区政府统一组织实施,并采取公开招标的方式,择优委托具有相应施工资质的建筑施工单位统一建设。
中心城区无房、住房困难村民联建公寓楼,按以下程序报建:
(一)无房、住房困难村民向所在村组提出建房请求,进行建房登记;
(二)村组以集中联建的组织形式,统一向所在街道(乡、镇、场)正式提出建房书面申请;
(三)街道(乡、镇、场)受理村民建房申请后,对申请建房户的建房资格进行初审,并将审查结果报袁州区政府再审;
(四)袁州区政府根据从严把关的原则,对建房户的建房资格再次认真审核,对符合报批条件的,统一报请市规划管理部门审批;
(五)建房申请获批后,由袁州区政府向市建设、规划、国土、房管等部门办理相关报建手续并统一组织建设。
第十二条 中心城区拆迁安置公寓楼建设,由拆迁工程拆迁组织机构组织实施,并采取公开招标的方式,择优委托具有相应施工资质的建筑施工单位统一建设。
中心城区拆迁居民联建公寓楼,按以下程序报建:
(一)拆迁户向工程拆迁组织机构提出建房请求,进行建房登记;
(二)工程拆迁组织机构在严格进行建房资格审查后,正式提出住房批建书面申请,并由街道(乡、镇、场)核实备案后,报送袁州区政府审核把关,最后提请市规划管理部门审批;
(三)建房申请获批后,由工程拆迁组织机构统一到市规划、国土等部门办理相关报建手续并组织建设实施。
第十三条 对市中心城规划区内的危房户,由市房产管理部门依据“拆一补一”的原则,按照城市规划的要求,统一建设公寓安置楼,统筹实施改造建新。市房产管理部门应采取公开招标的方式,择优委托具有相应施工资质的建筑施工单位进行建设,确保在原建筑面积范围内按成本价格向危房户收取危房重建费;超出原拆除面积部分,按市场价格另行核计。
危房户报建新房依照以下程序报建:
(一)危房户向所属单位或街道(乡、镇、场)书面提出建房申请报告,并如实提供相应的危房证明材料。
(二)危房户所属单位或街道(乡、镇、场)受理申请报告后,及时提出核实意见,报送至市房产管理部门审核。
(三)经市房产管理部门审核后,危房户所属单位或街道(乡、镇、场)应将危房证明材料报至市危房鉴定机构鉴定。
(四)市危房鉴定机构经现场踏勘、技术论证得出鉴定结论后,反馈至市房产管理部门,并由市房产管理部门报经市规划管理部门审批,统筹组织施工建设。
第十四条 中心城规划控制区农民新村建设,应以村组(或户团)为报建单元,由街道(乡、镇、场)统一办理报建手续和完善基础设施建设,房屋工程建设由建房户严格按照获准的设计图纸自行负责实施。
中心城规划控制区内村民建设农民新村,按照以下审批程序报建:
(一)应建房户要求,由所在村(居)委会统一向所在街道(乡、镇、场)提出建房申请,并提交农民新村总体规划方案和总平面图。
(二)街道(乡、镇、场)严格认真核实申请建房户的报建资格和报名情况后,交由袁州区政府初审,并将农民新村总体规划方案报至市规划咨询委员会审批。
(三)规划方案获批后,袁州区政府应对建房户的报建资格和单体建筑进行审定,由袁州区城市规划主管部门准予办理建房手续,并报请市规划主管部门备案。
(四)所在街道(乡、镇、场)的土管部门持规划手续统一到土地主管部门办理用地手续。
第十五条 申请建房人应提交以下报建资料:
(一)户籍证明;
(二)现有住房情况资料,包括无房户的无房证明、拆迁户的拆迁证明、危房户经建设主管部门认定并具备鉴定资格的鉴定部门出具的危房鉴定报告及危房改造领导小组的准建批文;
(三)统一的建房点位置图;
(四)中心城规划控制区内村民建房还需提供农民新村总平面图。
第十六条 在集中统一建房过程中,建房户有权共同荐举代表组成建房监督管理小组,重点对新建房屋价格、质量、工程进度等相关事宜进行全程监督。居民建房组织实施机构应自觉接受建房监督管理小组的监督管理,并在保证工程质量的前提下,尽量降低建房成本,确保以合理成本价格售让给建房户。

第四章 建设管理
第十七条 居民建房应当符合“统一规划、统一设计、统一管理、统一配套”的原则,实行集中成片建设,严禁见缝插针式的零星建设。
第十八条 中心城区居民住房拆除建新后空置的零星宅基地,由市土地储备部门无偿收储,并进行绿化。
第十九条 坚持集中受理、高效审批的原则,各有关部门定于每季度最后一个月对建房户申请集中审批一次,并于当月内公示审批结果。
第二十条 本着公平、公正、公开的原则,袁州区政府在审核报建人的建房条件与资格后,及时将审核结果进行公示,接受全体居民的监督,做到“阳光审批”。
第二十一条 中心城区居民公寓楼建设选址,经市规划主管部门会同袁州区政府、街道(乡、镇、场)进行实地踏勘,由市规划主管部门严格按照城市规划要求选定建设地点,袁州区政府聘请具有相应资质的设计单位提供出建房方案后,一并报市规划管理部门审定;中心城规划控制区农民新村工程建设,经袁州区政府组织相关街道(乡、镇、场)事先实地踏勘后,由袁州区政府负责聘请具有相应规划资质的设计单位进行场地修建性详细规划,并将规划方案和建房选址一并报市规划咨询委员会审定,农民新村单体建筑设计方案经袁州区政府批准同意后,报市规划管理部门备案。
第二十二条 按照建设工程划区分级管理的原则,经规划批准后,中心城区居民建设公寓楼,应以村组(或户团)为单位,市属或市直以上部门的建房,统一依序到市建设主管部门办理《建设工程施工许可证》和工程建设质量安全监督手续;区属或区直部门和街道(乡、镇、场)的建房,统一依序到袁州区建设主管部门办理《建设工程施工许可证》和工程建设质量安全监督手续。中心城控制区建设农民新村,应以村组(或户团)为单位,统一依序到袁州区建设主管部门办理《建设工程施工许可证》和工程建设质量安全监督手续。
第二十三条 取得《建设工程施工许可证》后,中心城区范围内居民建房由市规划管理部门会同袁州区政府前往实地放线,街道(乡、镇、场)应积极配合;中心城控制区内村民共建农民新村由袁州区政府会同街道(乡、镇、场)进行实地放线。
第二十四条 房屋竣工后,建房地点在中心城区范围内的,由市规划管理部门组织工程规划验收,市国土资源主管部门进行用地验收,街道(乡、镇、场)负责协助,合格的颁发建设工程规划验收合格证和土地使用权证,并依法依规向市建设、城管、消防等行政主管部门履行完其它验收程序后向市房管部门申请办理房产所有权登记;建房地点在中心城控制区范围内的,由袁州区政府会同市国土资源主管部门、街道(乡、镇、场)进行工程规划和用地验收,合格的颁发建设工程规划验收合格证和土地使用权证,报市规划主管部门备案,并依法依规向市建设、城管、消防等行政主管部门履行完其它验收程序后向市房管部门申请办理房产所有权登记。
第二十五条 在中心城区范围内村民以村组(户团)为组织形式建设公寓楼,对于原房屋拆迁(或拆除)面积及按准建面积以内的,免收规费。属城市居民居住危房实施改造建新的,原危房面积规费全免。
第二十六条 在中心城规划控制区范围内以村组(户团)为组织形式自行建设农民新村的,一切规费全免,并经建房户集体讨论同意,由袁州区政府根据实际投入状况,按户均摊代收市政配套设施建设费,专用于农民新村的公用基础设施建设。

第五章 责任追究
第二十七条 凡受理居民在中心城规划区内的建房申请,必须按照本细则规定的报建程序和有效条件严格把关,不得越权受理、过路搭车、虚构事实或者隐瞒真情,否则除取消报建人报建资格外,还应按照有关法律法规的规定,追究相关责任人的直接责任和单位领导的领导责任。
第二十八条 坚决控制中心城规划区居民违章建房,对凡违反本细则规定进行违法建设的,市、区两级政府部门应依据《宜春市城市规划管理规定》、《宜春市中心城区违法建设责任追究暂行办法》及其相关规定对违法建房户进行严肃查处,还应按照有关法律法规的规定,追究相关责任人的直接责任和单位领导的领导责任。
第六章 附 则
第二十九条 本细则由市建设局负责解释。
第三十条 本细则自2006年1月1日起施行。