虚假宣传不当竞争行为判定的新思考/李芬莲

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 10:01:43   浏览:9209   来源:法律资料网
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             虚假宣传不当竞争行为判定的新思考
                 ——从广药集团诉加多宝虚假宣传案谈起

              李芬莲 中国人民大学法学院

  关键词: 虚假宣传/不当竞争/商业言论自由/市场透明度
  内容提要: 虚假宣传不当竞争行为是我国反不正当竞争法规制的重要内容之一,也是反不正当竞争法实践中多发的不当竞争行为。市场经济的发展不仅要倡导保护自由公平的竞争环境,也应该关注市场竞争中的商业言论自由和市场的透明度。因而,判定某一竞争行为是否构成虚假宣传不当竞争行为时,在遵循判定民事侵权行为的基本规则外,还应该综合考量竞争主体的商业言论自由和市场的透明度。


加多宝与广药集团之间的恩恩怨怨在2012 年备受我国知识产权界关注,甚至影响了国人的生活,可谓一波未平一波又起。在商标许可案刚结,但知名商品包装装潢纠纷案未了之日,广药集团又在广州起诉加多宝虚假宣传,申请法院判决加多宝的多个宣传行为构成反不正当竞争,并申请诉中禁令。

一、具体案情[1]

原告广州医药集团有限公司在民事起诉状提出了两项诉讼请求:一是请求判定两被告在其广告宣传上使用“王老吉改名为加多宝”或“全国销量领先的红罐凉茶改名为加多宝”或与之意思相同、相近的广告语的行为,是虚假宣传,对原告的商誉造成了损害,构成不正当竞争行为,判令其不能在广告宣传上使用“王老吉改名为加多宝”或“全国销量领先的红罐凉茶改名为加多宝”或与之意思相同、相近的广告语;二是请求判令两被告无条件撤销、撕毁、销毁其在各种广告媒体上含有上述“王老吉改名为加多宝”或“全国销量领先的红罐凉茶改名为加多宝”或与之意思相同、相近的广告语的宣传册、广告牌匾等宣传物品和电台、电视广告、通告。

被告广东加多宝饮料食品有限公司辩称:2012 年因商标争议,我们将这一产品改名为“加多宝”,但本体并未发生任何变化。2012 年12 月上旬,国家统计局中国行业企业信息发布中心举行了 2012 年前三季度中国饮料行业研究成果发布会,会上指出加多宝凉茶占据凉茶行业 72.96%的市场份额。因此加多宝的广告宣传是客观事实。根本不存在广药所称的虚假宣传不当竞争行为。

广东省广州市中级人民法院下达诉中禁令裁定书,裁定广东加多宝饮料食品有限公司等被申请人立即停止使用“王老吉改名为加多宝”、“全国销量领先的红罐凉茶改名为加多宝”或与之意思相同、相近似的广告语进行广告宣传的行为。法院审理认为,根据本案证据可以推定或确定“王老吉改名为加多宝”、“全国销量领先的红罐凉茶改名为加多宝”系加多宝公司投放或使用。名为“加多宝”的凉茶饮料是加多宝公司近年生产并新投放市场的产品,不存在由其他名称的凉茶饮料改名而来的事实基础。而在此之前,红色罐身名为“王老吉”的凉茶饮料已畅销全国多年,且处于凉茶饮料市场的领先地位。因此,对于相关公众而言,谈及“全国销量领先的红罐凉茶”首先会联想到“王老吉”凉茶。加多宝公司使用上述广告语会在客观上误导相关公众,使后者误以为两者为同一产品或“王老吉”已改名为“加多宝”。法院认为,为避免正在实施的虚假宣传行为对本案原告即“王老吉”商标权人的合法权益造成难以弥补的损害,有必要禁止加多宝公司及在经营场所摆放相关广告牌的彭某实施上述虚假宣传行为,遂作出上述诉中禁令。

本案诉讼双方的是非对错并不是本文要讨论的主要内容,本文关心的是在市场经济背景下,我们如何从学理上认识判定该案所涉及的虚假宣传反不正当竞争行为所需要考虑的各种因素。

二、虚假宣传的界定

虚假宣传是我国反不正当竞争法上的概念。虚假,根据《现代汉语词典》的解释,是“跟实际不相符合”的意思。[2]可见,它既包括对事实的歪曲,也包括根本不存在的情况。宣传,《辞海》给出了两种解释,一是宣布传达;二是个人或团体借助于各种媒介表达自己的观念或主张,以影响受众的态度和思想的社会活动。[3]由此,虚假宣传的含义可以解释为,个人或者企业等以跟实际不相符的内容借助各种媒介来表达自己的观念或者主张,以影响市场参与者心里和行为的活动。作为反不正当竞争法律上的概念,有关专家降其解释为“以捏造虚构事实、歪曲事实或者其他误导性方式,对商品质量作出的与实际情况不相符的宣传”。[4]我们现有立法对虚假宣传没有给出明确的定义,但我们根据反不正当竞争法可以探知一二,我国《反不正当竞争法》涉及虚假宣传的规定主要有第 5条,即经营者不得采用下列不正当手段从事市场交易,损害竞争对手……(4)在商品上伪造或者冒用认证标志、名优标志等质量标志,伪造产地,对商品质量作引人误解的虚假表示。第9 条规定经营者不得利用广告或者其他方法,对商品的质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传。广告的经营者不得在明知或者应知的情况下,代理、设计、制作、发布虚假广告。

可见,我国反不正当竞争法意义上的虚假宣传包含了几个关键词汇:引人误解和虚假表示、虚假宣传,考虑到虚假宣传和虚假表示的意思基本相同,这里不做分析。虚假宣传的中心含义是引人误解的虚假宣传。一般来说,引人误解的真实宣传和不引人误解的虚假宣传都不在反不正当竞争法所要调整的虚假宣传的范围之内。引人误解和虚假宣传共同构成虚假宣传反不正当竞争行为概念的必要内容,二者缺一不可。虚假宣传不当竞争行为的成立,既要有宣传者的虚假行为和引人误解的心里,又要有相关市场参与者确实受到误导。例如本案中,被告加多宝的宣传行为是否符合虚假宣传内涵的本质,需要具体问题具体分析,既要判断宣传的内容是否虚假,还要判断其宣传是否误导相关主体。

三、虚假宣传行为判定要素的剖析

虚假宣传行为的科学判定从来就不是亘古不变的,我们应该根据理论和实践发展相结合的原则,以概念、立法规定和司法解释为工具进行科学分析。概念是对事物本质的最佳描述,概念分析是日常语言哲学的常用方法。[5]对虚假宣传反不正当竞争行为的判定,概念分析是必不可少的方法之一。但是概念毕竟是抽象的,有时难以化入到每一个具体的案例当中。因而,在明确概念的基础上,我们必须根据立法的规定来判定,即所谓以法律为准绳。再次,考虑到概念的抽象性和上位及立法的滞后,我们有时还参考反映活生生实践的司法解释。司法解释是对司法实践的归纳和提炼,可以说,每一项司法解释都是该领域最新司法实践的结晶。因此,在司法审判中,司法解释的参考,也是重要的方法之一。为了指导法官更加准确地判断引人误解的虚假宣传行为,最高人民法院 2007年颁布的《关于审理反不正当竞争民事案件应用法律若干问题的解释》第 8 条第 3 款规定了一般性的考量因素,即人民法院应当根据日常生活经验、相关公众一般注意力、发生误解的事实和被宣传对象的实际情况等因素,对引人误解的虚假宣传行为进行认定。这说明判断是否构成引人误解的虚假宣传,主要是相关经济生活领域的日常生活经验和宣传行为的具体情形,按照相关公众中的一般主体是否产生误解进行判断。这种判断标准虽然具有自由裁量性,但不能脱离一般的社会基础,具有一定的客观约束性。[6]《解释》第 8 条第 1 款就实践中认定虚假宣传行为的几种特殊情形作了列举性规定:(1)对商品作片面的宣传或者对比的;(2)将科学上未定论的观点、现象等当作定论的事实用于商品宣传的;(3)以歧义性语言或者其他引人误解的方式进行商品宣传的。以明显的夸张方式宣传商品,不足以造成相关公众误解的,不属于引人误解的虚假宣传行为。

结合上述学理上的概念分析、反不正当竞争法及其司法解释的相关规定,我们发现,引人误解的虚假宣传的本质属性是“引人误解”,通常要具有引人误解的目的或者后果,其构成要件一般应该包括四个要素,一一剖析如下。

(一)竞争关系的存在

竞争关系就是经营者因为其他行为人的行为而受到竞争上的损害所形成的关系。[7]本文认为,这里的竞争关系,不仅仅指狭义上的竞争关系,还包括广义上的竞争关系。早期的反不正当竞争法通常要求不正当竞争者与受害人之间存在直接的竞争关系,现代反不正当竞争法的新理念则认为,受害的诚实竞争者的范围不受此限。[8]《反不正当竞争示范法及其注释》第1 条第 6 款指出:本示范规定亦适用于从事某种行为的当事人与因该行为而利益受损的当事人之间不存在直接竞争的情况。可见,现代反不正当竞争法并不要求竞争者从事相同的业务,即使竞争者从事不同的业务,其行为也可能构成虚假宣传的反不正当竞争行为。本案中加多宝和广药集团生产和销售的都是凉茶,属于相同业务,当受反不正当竞争法调整。

(二)实施了引人误导的虚假宣传

误导的本质是使他人对自己的产品或者服务或企业产生不真实的印象,进而左右消费者的信息判断和决策。[9]《德国反不正当竞争法》第 5 条第 1 款的规定,误导性商业行为包括法定情况下的不真实的或者其他的足以导致欺骗的宣传的商业行为。[10]具体而言,《反不正当竞争示范法及其注释》第 4 条第 2 款进行了详细规定:即误导的概念并不局限于本身即为虚假的言论,或者局限于使消费者已实际产生虚假印象的言论,只要有关言论易于产生误导作用便已足够。可见,在这个因素里,是否产生了误导更为关键。在这里需要特别提醒的是,我国目前流行一种突出的误导方式,即一些行业组织和市场调查机构擅自从事排序、推荐、认定、上榜、统计等活动。这些中介组织违反其宗旨,采取不正当手段对企业搞评比或变相评比活动,以此向企业索取高额费用,而参评企业借此在各主流媒体加大宣传,获得不当的竞争优势。针对这种现象,工商行政管理部门规定,除法律规定和国务院批准的各类带有评比性质的信息发布活动外,禁止在广告中含有排序、推荐、认定、上榜、统计等对企业及其商品、服务进行排序或综合评价的内容。如“全国销量第一”、“市场占有率第一”……[11]司法实践中,法院也采取类似做法。如在四平制药厂诉华康制药厂不正当竞争一般中,法院认为华康制药厂在其药品包装及说明书上使用“国内首创,独家生产”用语,属于虚假宣传,足以引起消费者误解,行为损害了同行业其他厂家的利益,属于不当竞争行为。

另外,我们还需要注意两种特殊的情况:其一,真实的宣传可能构成误导。如法律禁止在饮料中添加多菌灵,若行为人在其广告中强调他生产的饮料中不含多菌灵,这是真实的宣传,但可能欺骗相对人,因为这样的宣传会导致相对人可能以为只有他的饮料中不含多菌灵,暗射其他竞争者饮料中含有多菌灵。这对其他诚实经营者是不公平的,宣传者的行为具有不正当性。其二,过分夸张的宣传可能不构成误导。因为竞争者过分夸张的宣传,虽然与真实不符合,但消费者一般难以相信,因而不会给相对人造成与事实不符的理解。

(三)对诚实竞争者造成了损害

我国《反不正当竞争法》第 1 条规定,“为保障社会主义市场经济健康发展,鼓励和保护公平竞争,制止不正当竞争行为,保护经营者和消费者的合法权益,制定本法。”可见,该法不仅保护诚实经营者,也同时保护消费者的利益。实践中,不正当竞争行为人的虚假宣传往往可能损及多方利益,一方面,虚假宣传行为可能导致对相关消费者的误导。这里的消费者,应该指通常可能成消费该商品的人。判断是否会误导相关消费者,要根据相关公众的一般注意力进行判断。引人误解的虚假宣传并不一定要在市场交易中已经实际造成消费者误解的后果,只要足以造成消费者对商品的情况产生错误理解,即可构成虚假宣传。另一方面,虚假宣传还可能损害诚实经营者的利益,如导致诚实经营者市场份额的减少、利润的减少等。需要注意的是,是否造成损害应该从是否切实损害了诚实竞争者的利益来分析。因为,反不正当竞争法本质上是调整竞争者之间竞争关系和利益归属的法律,消费者的利益只是该法引申意义上的保护。而且,消费者利益的保护还可以求助于《消费者权益保护法》和《产品质量法》。本案中,加多宝是否构成虚假宣传反不正当竞争行为,广药集团是否因此受到实际损害是最为关键的因素考量。只有加多宝的行为对广药集团造成了实际损害,加多宝才有可能对虚假宣传不当竞争行为承担赔偿责任。

(四)虚假宣传者有过错

停止侵害与侵权责任是两种不同性质的民事责任,他们的构成要件不仅相同。根据传统民法理论,侵权行为是出于过错给他人造成损害的行为,侵权责任即损害赔偿责任,在一般情况下,过错是侵权损害赔偿责任的构成要件之一。停止侵害不仅是一种实体意义上的法律责任,也可以作为纯粹的程序救济,是指在某些情况下,侵害行为的继续会给相关人造成难以弥补的损害,需要立即制止,法律允许相关人在起诉前请求司法机关责令侵害人停止侵害,因而无需具备过错。[12]在分析虚假宣传反不正当竞争行为的过错构成要件时,本文试图区分停止侵权和侵权责任这两种民事责任。对于损害赔偿的责任,应该遵循民法中的过错责任原则,即在损害赔偿案件中,原告必须证明被告的行为存在过错,被告才承担损害赔偿。而且,如果虚假宣传不当竞争行为的本质是虚假的,不真实的宣传,且以误导为目的或者达到了误导的效果,行为人的行为当属于明知而为,故该行为是在知道或应当知道的心里指示下发生的。若是仅仅承担停止不正当竞争的责任,只要证据充分,则无需考虑行为人的主观心理,无论故意或者过失,均需承担停止不当竞争。如本案中广药集团向法院申请停止加多宝的宣传行为,如果满足条件满足,法院则无需考虑加多宝是否有过错,就可以对其下达禁令。但在判断加多宝是否应该对其宣传行为向广药集团承担损害赔偿时,则必须考虑加多宝是否存在过错,且其错过的程度将影响赔偿的额度。
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唐山市档案工作管理办法

河北省唐山市人大常委会


唐山市档案工作管理办法
唐山市人大常委会



(1998年8月20日唐山市第十一届人民代表大会常务委员会第四次会议通过 1998年11月6日河北省第九届人民代表大会常务委员会第五次会议批准1998年11月18日公布施行)


第一条 为了加强档案工作,有效地保护和利用档案,为国民经济和社会发展服务,根据《中华人民共和国档案法》、《河北省档案工作条例》和有关法律、法规规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本市行政区域内的国家机关、社会团体、企业、事业单位及其他组织和个人,凡涉及档案工作的,均应当遵守本办法。
第三条 本办法所称档案,是指单位和个人在政治、军事、经济、科学、技术、教育、文化、宗教等活动中直接形成的对国家和社会具有保存价值的各种文字、数字、符号、图表、声像等形式的历史记录。
第四条 市、县(市、区)人民政府应当将档案事业列入国民经济和社会发展计划,保证档案工作机构、人员、经费的落实,逐步完善各级各类档案馆现代化基础设施建设。
第五条 市、县(市、区)档案行政管理部门,主管本行政区域内的档案工作。
乡(镇)人民政府和城市街道办事处应当配备专(兼)职档案工作人员负责管理本机关的档案,并对所属单位和行政村的档案工作实行监督和指导。
第六条 应当立卷归档的文件材料,由文件材料形成部门收集立卷,按规定向本单位档案工作机构或者档案工作人员移交,实行集中统一管理,任何部门和个人不得拒绝归档或者将其据为已有。
第七条 有下列情形之一的,各有关单位应当及时向档案行政管理部门提供信息:
(一)行政区划的变动;
(二)市、县(市,区)直属单位的设立、变更或者撤销;
(三)列入市、县(市、区)的重点建设项目、重大科学技术研究和技术改造项目;
(四)辖区内举办或者承办的重大活动;
(五)其他应当提供信息的情况。
第八条 市、县(市、区)的重点建设项目、重大科学技术研究和技术改造项目,在竣工验收、成果鉴定时,应当由专业主管部门会同同级档案行政管理部门对应当归档的文件材料组织验收,验收不合格的须在规定期限内按要求收集、补充、整理完毕。
前款规定的项目属于档案馆收集范围的,在竣工验收、成果鉴定时,应当有相关档案馆人员参加。
各单位的建设工程、科学技术研究、技术改造和重要设备开箱等项目验收、鉴定时,应当有本单位主管档案工作的人员参加。
第九条 各单位应当按照下列规定移交档案:
(一)列入市综合档案馆收集范围的,自档案形成之日起满十年,向市综合档案馆移交;
(二)列入县(市、区)综合档案馆收集范围的,自档案形成之日起满五年,向县(市、区)综合档案馆移交;
(三)列入专门档案馆收集范围的,自项目鉴定结束之日起一年内,向专门档案馆移交;
需要提前或者推迟移交档案的,应当经同级档案行政管理部门批准。
第十条 各单位在向综合档案馆移交档案时,应当同时移交检索工具以及本单位的编研材料、报刊等资料。
第十一条 国家机关、社会团体、国有企业、事业单位和国有控股企业形成的档案归国家所有。
非国家所有组织的档案归该组织所有,国家另有规定的除外。
公民在非职务活动中形成的档案或者通过继承、受赠等合法方式获得的档案归个人所有。
第十二条 中外合资、合作企业以及与香港、澳门、台湾合资、合作企业,自协议(合同)生效后形成的全部档案,在协议(合同)终止后,应当由本市合资、合作的企业保存,外方和香港、澳门、台湾方需要利用档案的,保存档案单位可以提供档案复制件。
第十三条 国有企业、事业单位产权变动时,其档案处置应当在其主管部门和档案行政管理部门的监督、指导下进行。在资产清理结束之前,原单位应当保管好全部档案资料及其目录,不得分散、丢失,并在资产清理结束时,按规定做好移交工作。
第十四条 集体所有和个人所有的对国家和社会具有保存价值或者应当保密的档案,因档案所有者保管条件恶劣,可能导致损毁的,经档案行政管理部问批准,可以由综合档案馆代为保存。
第十五条 任何单位和个人不得擅自出卖或者转让国家所有的档案。
非国家所有,但对国家和社会具有保存价值的档案或者应当保密的档案及其复制件,档案所有者向境内综合档案馆和专门档案馆以外的单位或者个人出卖的,必须经市、县(市、区)档案行政管理部门批准。严禁倒卖牟利,严禁卖给或者赠送给外国人。
第十六条 单位或者个人对档案界定及进馆范围有异议的,依照市档案行政管理部门的决定执行。
第十七条 各级各类档案馆应当积极开展档案利用工作,按照国家有关规定向社会开放档案,分期分批公布开放档案的目录,并提供检索工具。
专门档案馆、县(市、区)综合档案馆和单位档案机构,应当定期向市综合档案馆报送档案资料目录。
第十八条 单位和个人可以利用已开放的档案。
境外组织和个人利用开放档案,须经有关主管部门和档案馆同意。
利用综合档案馆、专门档案馆未开放档案和其他单位档案机构保管的档案,按照国家档案行政管理部门和有关主管部门的规定办理。
第十九条 向档案馆移交、捐赠档案的单位和个人,可以优先和免费利用相应的档案。
第二十条 单位和个人利用重要、珍贵档案的,档案馆应当以复制件代替原件。
由档案馆法人代表签名或者盖章的档案复制件同档案原件具有同等效力。
第二十一条 单位和个人利用档案时,不得圈划、涂改、描摹、伪造、损毁、丢失和擅自复制。
第二十二条 向社会公布档案,应当遵守国家保密规定,不得损害国家、集体或者其他公民的利益。任何单位和个人不得擅自公布不属于自己所有的档案
第二十三条 中外合资企业、中外合作企业对中方原有档案的利用,由双方在协议(合同)中约定。
第二十四条 有下列情形之一的,由市、县(市、区)人民政府、档案行政管理部门以及有关主管部门给予表彰和奖励。
(一)向国家捐赠珍贵档案的;
(二)档案收集、整理、编研和业务指导成绩显著的;
(三)在档案科学研究方面做出贡献的;
(四)档案的保护和现代化管理成绩显著的;
(五)开发利用档案信息资源取得重大社会效益和经济效益的;
(六)同违反档案法律、法规的行为做斗争表现突出的;
(七)在其他方面对档案事业做出突出贡献的。
第二十五条 有下列行为之一的,由市、县(市、区)档案行政管理部门责令限期改正:
(一)档案馆拒绝接收应当予以接收档案的;
(二)对单位档案没有实行统一管理,未按时立卷归档,档案管理混乱的;
(三)不按规定向档案馆移交档案的;
(四)不按规定开放档案的;
(五)聘用无资质证书人员从事档案中介服务的。
第二十六条 违反本办法第十五条、第二十一条、第二十二条规定的,由市、县(市、区)人民政府档案行政管理部门、有关主管部门对直接负责的主管人员或者其他直接责任人员依法给予行政处分;对单位可以并处一千元至五万元罚款;对个人可以并处五百元至一千元罚款;有违法
所得的,没收违法所得,并可以依法处置所出卖或者赠送的档案;造成损失的,责令赔偿损失;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十七条 档案行政管理人员玩忽职守,造成档案损失的,由所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十八条 当事人对档案行政管理部门作出的处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼;逾期不申请复议、不提起诉讼,又不履行处罚决定的,由作出处罚的部门申请人民法院强制执行。
第二十九条 本办法自公布之日起施行。



1998年11月18日

石家庄市城市房屋租赁管理办法

河北省石家庄市人民政府


石家庄市城市房屋租赁管理办法


(1997年10月23日市人民政府第五十六次常务会议通过,1997年11月8日市人民政府令第91号发布施行)



第一章 总则
 第一条 为加强城市房屋租赁管理,保障房屋租赁当事人的合法权益,维护国家和社会公共利益,根据《城市房地产管理法》及有关规定,结合本市实际,制定本办法。
 第二条 本办法适用于本市行政区域内按行政建制设立的市、镇及独立工矿区范围内的房屋租赁管理。
 第三条 本办法所称房屋租赁,是指公民、法人或其他组织依据有关规定将拥有所有权或经营管理权的房屋的全部或部分,提供给他人使用,由承担人向出租人支付租金的行为;房屋转租,是指房屋承租人将承租房屋再行出租的行为。
 第四条 房屋租赁应当遵循自愿、平等、互利的原则。
 第五条 房屋租赁管理实行出租房屋登记制度和租赁合同备案制度。
 第六条 租赁管理部门应当向社会公布房屋租赁市场消息。
 第七条 石家庄市房产管理局是本市城市房屋租赁管理的主管机关,并负责本市市区内(不含矿区,郊区区属以下单位和个人)房屋租赁管理工作;高新技术产业开发区房产管理部门受市房产管理局委托,负责本辖区内的房屋租赁管理工作。 县(市)、矿区房产管理部门负责本辖区内的房屋租赁管理工作;郊区房产管理部门负责本辖区内的郊区区属以下单位和个人出租房屋的管理工作。
第二章 出租房屋登记
 第八条 房屋所有人或经营管理人出租房屋前,应持下列资料到房屋租赁管理部门进行登记: (一)房屋出租申请书; (二)房屋权属证件; (三)身份证明或合法资格证明。 出租公益或社会福利事业用房的,应同时提交上级主管部门的批准证明。 机关事业单位出租国有房屋,应同时提交同级国有资产管理部门同意出租的证明。 出租共有房屋的,应同时提交共有人同意出租的证明。 出租委托代管房屋的,应同时提交委托人同意出租的证明。
 第九条 以房屋使用权作为合资、合作经营条件并取得收益(包括:承包费、房屋使用费、保底利润),又不承担经营风险的行为,视为租赁行为。房屋所有权人或经营管理人必须依照本办法规定办理租赁登记手续。
 第十条 有下列情形之一的房屋不得出租: (一)无房屋所有权或其他合法的权属证明的; (二)权属有争议且尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的; (三)司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者不得出租的; (四)共有房屋未取得共有人同意的; (五)已抵押,未经抵押权人同意的; (六)经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋的; (七)法律、法规和规章规定禁止出租的其他情形。
 第十一条 租赁管理部门应当在收到当事人申请之日起十日内,对符合规定的,予以登记并发给准予出租证明;不符合规定的,应书面通知当事人,并说明理由。
第三章 租赁合同备案
 第十二条 租赁房屋,当事人应当签订租赁合同,租赁合同应当具备以下条款: (一)当事人姓名或者名称住所; (二)房屋的座落、面积、装饰及设施情况; (三)用途和期限; (四)租金及交付方式; (五)房屋修缮责任; (六)变更和解除合同的条件; (七)违约责任; (八)纠纷解决方式; (九)当事人约定的其他条款。
 第十三条 承租人转租房屋,必须征得出租人的同意。转租人与受转租人应当签订具备第十二条规定条款的转租合同,并按本办法规定进行备案。
 第十四条 房屋租赁期限,不得超过房屋占用土地使用权终止期限或房屋经营管理权终止期限。 转租房屋的租赁期限,不得超过原租赁合同规定的租赁期限。
 第十五条 公有住宅房屋的租金标准,应执行国家和房屋所在地城市人民政府的规定。租赁房屋从事生产经营等活动的,租金标准由双方协商议 定,实行市场调节价;必要时,实行最高或最低限价。
 第十六条 房屋租赁当事人应在租赁合同签订或变更之日起三十日内,持下列资料到房屋租赁管理部门申请办理租赁合同备案手续: (一)准予出租证书; (二)租赁合同; (三)身份证明或合同资格证明
 第十七条 房屋租赁管理部门应对房屋租赁合同及有关资料进行审查。对符合本办法规定的,应自接到当事人申请之日起十日内予以备案并颁发《房屋租赁证》;有下列情形之一的,不予备案或责令补正后重新申请备案: (一)租赁合同条款不完备或内容违反法律、法规、规章及住房政策规定的; (二)登记备案的证明文件不完备的; (三)虚报、瞒报租赁价格的; (四)租赁期限不符合第十四条规定的; (五)法律、法规和规章规定的其他情形。 租赁管理部门应及时将机关事业单位出租国有房屋的登记备案资料,抄报同级国有资产管理部门。
 第十八条 租赁合同经租赁管理部门备案后,任何一方不得擅自变更或解除。因变更或解除租赁合同使一方当事人遭受损失的,除依法可以免除责任的外,应当由责任方负责赔偿。
 第十九条 《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证,任何单位或个人不得伪造、涂改、复制、转借和转让。 租赁合同解除或终止,租赁当事人应当将《房屋租赁证》交回发证机关,同时办理注销登记。《房屋租赁证》遗失的,应向原发证机关申请补发。
 第二十条 房屋租赁当事人,应当分别向租赁管理部门交纳租金百分之一点七五的租赁管理费。 房屋租赁当事人应如何向租赁管理部门申报租金。经审查申报的租金不实的,按照物价部门的租金最高限价标准收取租赁管理费。
第四章 行政处罚
 第二十一条 对有下列行为之一的,由房屋租赁管理部门或其委托的符合《行政处罚法》规定条件的单位给予行政处罚: (一)擅自出租房屋,经审查符合本办法规定登记条件的,责令限期补办登记手续;经审查不符合本办法规定登记条件的,责令停止出租行为。 (二)变相出租房屋的,予以警告,责令停止出租行为,并视情节轻重可对出租人处以月租金一至二倍的罚款;经审查不符合本办法规定登记条件的,责令停止出租行为,并处以月租金二至三倍的罚款。 (三)未办理租赁合同备案手续的,责令限期补办备案手续。 (四)不按期交纳租赁管理费的,责令限期交纳,到期不交纳,逾期一天按欠款总额收取千分之三的滞纳金,逾期三十日仍不缴纳的责令停止租赁行为,吊销《房屋租赁证》。 (五)伪造、涂改、复制、转借、转让《房屋租赁证》的,处以一千元罚款。
 第二十二条 当事人对行政处罚不服的,可依照《行政复议条例》、《行政诉讼法》的有关规定申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼。逾期不申请复议,不提起诉讼,又不履行行政处罚决定的,作出行政处罚的机关可依法申请人民法院强制执行。
 第二十三条 租赁管理工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿的,由所在单位或上级主管部门给予行政处分;涉嫌触犯刑律的,移交司法机关依法处理。
第五章 附则
 第二十四条 本办法生效前租赁房屋的,应当在本办法生效之日起三个月内到租赁管理部门办理登记备案手续。逾期不办理的,按本办法有关规定予以处罚。
 第二十五条 本办法自一九九七年十二月一日七生效。一九八七年市政府颁发的《石家庄市公有房屋租赁管理暂行规定》、《石家庄市私有房屋租赁管理暂行规定》同时停止执行。