广西壮族自治区人民政府


广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区经济适用住房管理办法的通知

桂政发〔2009〕22号


各市、县人民政府，自治区农垦局，自治区人民政府各组成部门、各直属机构：


　　现将《广西壮族自治区经济适用住房管理办法》印发你们，请认真贯彻执行。2004年4月28日印发的《广西壮族自治区经济适用住房管理暂行办法》（桂政发〔2004〕23号）同时废止。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　广西壮族自治区人民政府

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○九年二月二十日


广西壮族自治区经济适用住房管理办法



　　第一章 总 则


　　第一条　为改进和规范我区经济适用住房制度，加快经济适用住房建设，改善城镇低收入家庭住房条件，保护当事人合法权益，根据《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）及《广西壮族自治区人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（桂政发〔2007〕44号）有关规定，结合我区实际，制定本办法。


　　第二条　本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

　　本办法所称城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民政府所在地镇的范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。


　　第三条　经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。经济适用住房供应对象要逐步与廉租住房保障对象相衔接。

　　经济适用住房的建设、供应、使用及监督管理，应当遵守本办法。


　　第四条　各市、县在国家、自治区统一政策指导下，按照政府主导、社会参与、统一规划、合理布局的原则，因地制宜发展经济适用住房。


　　第五条　各市、县人民政府根据当地经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素，合理确定经济适用住房的政策目标、建设标准、供应范围和供应对象。


　　第六条　市、县人民政府在解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划中，要明确经济适用住房建设规模、项目布局和用地安排等内容，并将其纳入本级国民经济与社会发展规划和住房建设规划，及时向社会公布，并报上级人民政府备案。


　　第七条　自治区人民政府对本行政区域经济适用住房工作负总责，对设区城市人民政府实行目标责任制管理。各设区城市人民政府对所辖市、县人民政府实行目标责任制管理。


　　第八条　自治区建设行政主管部门负责全区经济适用住房工作的指导、协调和制定相关政策，拟订全区经济适用住房工作的实施方案，对全区经济适用住房的建设、供应、使用及监督管理等进行具体指导和协调、监督。各市、县人民政府经济适用住房主管部门负责拟订本市、县经济适用住房的发展规划、年度建设计划和具体实施方案，并组织做好本市、县经济适用住房的建设、供应、使用及监督管理等工作。

　　自治区发展改革（价格）、财政、国土、监察、税务及金融管理等部门根据职责分工，负责全区经济适用住房有关工作。市、县发展改革（价格）、建设、规划、房产、财政、国土、监察、税务及金融管理等部门根据职责分工，负责本辖区经济适用住房有关工作。


　　第二章 优惠和支持政策


　　第九条　经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入当地年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。


　　经济适用住房建设用地数量应不少于当地商品住房建设用地数量的20%。


　　第十条　经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担。

　　经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。


　　第十一条　购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当出具市、县经济适用住房主管部门准予购房的核准通知。

　　在符合《住房公积金管理条例》及有关政策的规定前提下，购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款，作为共同购买人的配偶及直系亲属也可提取其住房公积金用于购买经济适用住房，偿还其住房贷款。


　　第十二条　经济适用住房的建设和供应要严格执行国家规定的各项税费优惠政策。


　　第十三条　严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式，变相进行商品房开发。


　　第三章 建设管理


　　第十四条　经济适用住房要统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局。


　　第十五条　在商品住房小区中配套建设经济适用住房的，应当在项目出让条件中，明确配套建设的经济适用住房的建设总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准以及建成后移交或者回购等事项，并以合同方式约定。


　　第十六条　经济适用住房单套的建筑面积原则上控制在60至80平方米。各市、县人民政府应当根据当地经济发展水平、群众生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素，合理确定经济适用住房建设规模和各种套型的比例，并进行严格管理。


　　第十七条　经济适用住房的规划设计和建设必须按照发展节能省地环保型住宅的要求，严格执行《住宅建筑规范》等国家有关住房建设的强制性标准，采取竞标方式优选规划设计方案，做到在较小的套型内实现基本的使用功能，既满足住户的居住需求，又考虑低收入家庭的经济承受能力。积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备，降低成本。


　　第十八条　经济适用住房建设按照政府组织协调、市场运作的原则，可以采取项目法人招标的方式，选择具有相应资质、良好诚信、社会责任感强的房地产开发企业实施；也可以由市、县人民政府确定的经济适用住房管理实施机构直接组织建设。


　　第十九条　经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房工程质量负最终责任，向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并承担保修责任，确保工程质量和使用安全。有关住房质量和性能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。

　　经济适用住房的施工和监理，应当采取招标方式，选择具有资质、良好诚信、社会责任感强的建筑企业和监理公司实施。


　　第二十条 经济适用住房建设项目实行验收制度。住房建设项目竣工时，要严格按照国家和自治区的有关规定采取一户一验方式进行验收，验收合格的经济适用住房由建设工程质量监督部门发给建设质量合格证书；对验收不合格的经济适用住房不得交付使用。

　　经济适用住房项目的各种配套设施建设，要按照小区规划设计的要求与项目建设同步进行；凡配套设施达不到规划设计要求的，不能通过验收。


　　第二十一条　经济适用住房项目可以采取招标方式选择物业服务企业实施前期物业服务，也可以在社区居委会等机构的指导下，由居民自我管理，提供符合居住区居民基本生活需要的物业服务。


　　第四章 价格管理


　　第二十二条 确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。

　　房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3% 核定；市、县人民政府确定的经济适用住房管理实施机构直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。


　　第二十三条 经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得高于基准价格及上浮幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。经济适用住房价格确定后应当向社会公布。价格主管部门应依法进行监督管理。


　　第二十四条 经济适用住房实行收费卡制度。对经济适用住房开发、建设单位，由当地经济适用住房主管部门发给经济适用住房收费登记卡。经济适用住房的开发、建设单位在交纳各种行政事业性收费时，向收费的部门和单位出示。收费部门和单位必须在收费登记卡上如实填写收费项目、标准、收费总额、收费依据、执收单位等内容，并加盖执收单位公章。拒绝填写或不按规定要求填写的，经济适用住房开发、建设单位有权拒交，并向当地政府价格主管部门举报。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。


　　第二十五条　经济适用住房建设用地按照国家和自治区的法律、法规规定支付的划拨土地价款，列入开发成本。


　　第二十六条　价格主管部门要加强成本监审，全面掌握经济适用住房成本及利润变动情况，确保经济适用住房做到质价相符。


　　第五章 准入和退出管理


　　第二十七条　经济适用住房管理应建立严格的准入和退出机制。经济适用住房由市、县经济适用住房主管部门按公布的限定价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。

　　经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。具体办法由各市、县人民政府制定并向社会公布。


　　第二十八条　城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：

　　（一）具有当地城镇户口，或在当地城镇居住工作三年以上（含三年）的外来务工人员；

　　（二）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；

　　（三）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。

　　（四）单身家庭申请购买经济适用住房的，申请人宜不小于25周岁。具体由各市县人民政府确定。


　　第二十九条 经济适用住房供应对象的家庭年人均收入标准和住房困难标准由各市、县人民政府根据本地的实际确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。

　　经济适用住房供应对象的家庭年人均收入标准应当按照当地统计部门公布的上一年度城镇居民年人均可支配收入乘以一个不大于0.9的系数确定。住房困难面积标准应当参考当地居住水平和家庭人口结构等因素确定。


　　第三十条 经济适用住房资格申请采取工作单位、社区居委会（镇人民政府）、县、市经济适用住房主管部门逐级审核并公示的方式认定。审核单位应当通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等情况进行核实。申请人及有关单位、组织或者个人应当予以配合，如实提供有关情况。


　　第三十一条 经审核公示通过的家庭，由县、市经济适用住房主管部门发放准予购买经济适用住房的《准购证》，注明可以购买的面积标准。然后按照收入水平、住房困难程度和申请顺序等因素进行轮候。

　　可以购买的面积标准参照《自治区人民政府办公厅关于控制职工住宅标准的通知》（桂政办发〔1995〕39号）的规定确定。


　　第三十二条 符合条件的家庭，可持《准购证》购买一套与核准面积相对应的经济适用住房。购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的，按核准的基准价格购买；超过核准面积的部分，按同地段同类普通商品住房的价格补交差价款。


　　第三十三条　已购买了经济适用住房或参加市场运作方式建设住房的家庭不得再购买经济适用住房。按房改政策购买单位公有住房、参加单位集资合作建房并已达到住房享受面积标准的家庭不得再购买经济适用住房。

　　按房改政策购买单位公有住房、参加单位集资合作建房，未达到住房享受面积标准的家庭购买经济适用住房，应将原购住房退回产权单位或者由当地人民政府收购，用作廉租住房。原产权单位同意不退回、当地人民政府不收购的，所购经济适用住房面积与原购住房面积之和超过自治区人民政府办公厅桂政办发〔1995〕39号文件规定的住房享受面积标准部分，按同地段同类普通商品住房的价格补交差价款。


　　第三十四条　本办法第三十二条、第三十三条差价款由市、县经济适用住房主管部门负责收取，缴存同级财政专户，实行收支两条线管理，经同级住房制度改革委员会批准，专项用于经济适用住房的建设和管理，并接受当地财政、审计和上一级经济适用住房主管部门的监督。


　　第三十五条 居民个人购买经济适用住房，凭《准购证》等有关资料办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当严格审核《准购证》上的购房人是否与登记所有权人相符，不相符的不予登记；办理权属登记应分别在权属证书上注明经济适用住房、划拨土地。购房人办理了房屋权属登记后，应当到经济适用住房主管部门办理《个人住房档案》。


　　第三十六条 经济适用住房购房人拥有有限产权。

　　购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。

　　购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

　　上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。


　　第三十七条 个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。


　　第三十八条　已经购买经济适用住房的家庭在取得完全产权以前又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。


　　第六章 单位集资合作建房


　　第三十九条 单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均参照经济适用住房的有关规定执行。单位集资合作建房纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。


　　第四十条 距离城区较远的独立工矿企业、事业单位和住房困难户较多的企业、事业单位，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县经济适用住房主管部门批准，可以利用单位原有自用土地进行集资合作建房。


　　第四十一条 任何单位不得利用新征收或新购买土地组织集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定为本单位无房户及符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。


　　第四十二条 单位集资合作建房在满足本单位无房户及低收入住房困难家庭购买后，房源仍有少量剩余的，由市、县经济适用住房主管部门统一组织向符合经济适用住房购房条件的家庭出售，或由市、县人民政府以成本价收购后用作廉租住房。


　　第四十三条 已按房改政策购买单位公有住房、购买经济适用住房或参加单位集资合作建房、参加市场运作方式建设住房的家庭，不得再次参加单位集资合作建房。

　　严禁任何单位借集资合作建房名义，变相实施住房实物分配或商品房开发。


　　第四十四条 单位集资合作建房原则上不收取管理费用，不得有利润。


　　第四十五条 向职工收取的单位集资合作建房款项实行专款管理、专项使用，并接受当地财政、审计和经济适用住房主管理部门的监督。


　　第七章 监督管理


　　第四十六条　市、县人民政府要加强对已购经济适用住房的后续管理，经济适用住房主管部门要切实履行职责，对已购经济适用住房家庭的居住人员、房屋的使用等情况进行定期检查，发现违规行为要及时纠正。


　　第四十七条　市、县人民政府及其有关部门应当加强对经济适用住房建设、交易中违纪违法行为的查处。

　　擅自改变经济适用住房或集资合作建房用地性质的，由国土资源主管部门按有关规定处罚；

　　擅自提高经济适用住房或集资合作建房销售价格等价格违法行为的，由价格主管部门依法进行处罚；

　　未取得资格或不符合条件的家庭购买经济适用住房或参加集资合作建房的，其所购买或集资建设的住房由经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收购；不能收购的，由市、县经济适用住房主管部门责成其补缴经济适用住房或单位集资合作建房与同地段同类普通商品住房价格差，并对相关责任单位和责任人依法予以处罚。


　　第四十八条　对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房或单位集资合作建房的个人，由市、县人民政府限期按原价格并考虑折旧等因素作价收回所购住房，并依法和有关规定追究责任。对出具虚假证明的，依法追究相关责任人的责任。


　　第四十九条　国家机关工作人员在经济适用住房建设、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。


　　第五十条　任何单位和个人有权对违反本办法规定的行为进行检举和控告。


　　第八章 附 则


　　第五十一条　本办法下发后尚未销售的经济适用住房，执行本办法有关准入和退出管理、价格管理、监督管理等规定；已销售的经济适用住房仍按原有规定执行。


　　第五十二条　本办法自公布之日起实施。《广西壮族自治区经济适用住房管理暂行办法》（桂政发〔2004〕23号）同时废止。此前文件与本办法规定不符的，以本办法规定为准。

　　各市、县人民政府可根据本办法制定具体实施办法。


　　第五十三条　本办法由自治区建设行政主管部门会同自治区发展和改革委员会、监察厅、财政厅、国土资源厅、国税局、地税局、人民银行南宁中心支行负责解释。










　





　

法律与道德在教育中的分野

??---兼谈开除未婚先孕大学生案

杨涛

报载，近日，西南某大学以违反校规“发生不正当性行为，品行恶劣，道德败坏”为由，对未婚先孕的女大学生李静及其男友李军作出勒令退学的处罚决定。这对恋人认为学校的做法侵犯了他们的隐私权，准备将母校告上法庭。

这一事件立即在全社会引起广泛关注，专家、学者们纷纷发表评论认为，受教育权是宪法赋予每一位公民的重要权利，学校仅凭自己内部处罚条例就剥夺公民的受教育权，其合法性令人质疑。有学者在分析这一事件的背景时指出，这一广泛关注的事件其实质是教育道德化还是教育法治化理念冲突使然，教育道德化是我们一贯的教育理念，提倡“尊师重教”，强调“师道尊严”，在教育过程中，权力的运用常常只受“道德”标准的衡量与限制，而教育法治化实质上是通过理顺政府、学校、老师、学生的关系，使他们各自的权利得到切实保障，整个教育工作按照既定目的，有条不紊地进行。

上述学者的分析相当深刻，在依法治国与以德治国两大治国方略提出的今天，教育该究竟该如何处理好两种观念的冲突，直接关系到教育的现代化。中世纪的西方很早就提出上帝主宰人的思想，法律管理人的行为的主张，他们认识到人的外部行为应由法律来管理。在法学史上，康德首先明确地将道德伦理特性归结为“内在性”，法律规范为“外在性”，他认为法律调整人们的外部行为，道德则只支配人们的内心活动的动机。笔者认为，法律之所以是作为调整人们行为的规范，是因为法律这种社会规范是人们理性的结晶，是集合了众人的智慧（在现代社会便是民主的结晶），经过了规范的程序，具有确定性、可预测性、与保障性，这与道德的解释随意性、不可预测性与依靠内心自律性是不可同日而语，我们不能指望人们依靠不能不确定性、不可预测性的规范来调整自己的行为。而在法律之外人们还需要道德来规范人们的内心是因为道德与法律有着天然的联系，道德意识的培养有助于人们的守法意识，此是一；其二是法律的确定性、也带来法律的滞后性，道德的发展能推动法律的前进；最后，我们还要看到的是法律是对一般人的最低要求，但人类的发展需要高尚的人来导航，社会主义更需要良好的道德风尚和身先士卒的标兵，这样才能使人们更加远离兽性，美国法学家博登海默把道德分为两类要求与原则：一是包括社会有序化的基本要求，它们对于有效地履行一个有组织的社会必须承担的义务来讲，被认为是必不可少的。二是包括那些有助于提高生活质量和增进人与人之间的紧密联系的原则，但是这些原则对人们提出的要求则远远超过了那种被认为是维持社会生活的必要条件所必需的要求。法律则只是将第一类中的一些部份予以了吸收（当然法律并不仅仅就这些，除道德外还有科技规范的吸收等等），从这个意义上讲我们可以说法律只是最低限度的道德。在区分了两者调整的范围后，有一点值得注意的是我们说法律调整人们的外部行为，道德则只支配人们的内心活动的动机，并不否认法律对内心的影响，法律通过对行为的调整，直接影响了人的内心；也不否认道德对外部行为的影响，道德支配人的内心从而规范了人的外部行为；两者的分野在于具有强制性的法律是否直接进入了人们的内心，如对思想治罪，而无强制性的道德是否对人们的行为产生强制性，直接处置人们的权利义务，如依道德判案。

下面我们来看法律与道德该如何进入教育领域，高级汉语大词典将教育定义为两种：一是指培养人才、传播知识的工作。二是指教导启发,使明白道理。前者是教育管理行为，是一种准行政行为，其直接后果是对被管理人的权利义务关系产生直接影响；后者是教育传授行为，对于被教育人的现实权利义务关系并无直接影响，其影响表现在对被教育人仅在内心世界，仅能改变其内心世界，并通过改变内心世界影响其外部行为。从上述分析，对被管理人权利义务产生直接后果的教育管理行为是一种法律行为，其当然要纳入法治轨道，一切依法办事，教育工作才能有序进行，道德在此主要是起补充、辅助作用，绝不可代替法律。而对于影响表现在仅对被教育人内心世界产生影响的教育传授行为针对的是思想领域范畴，道德当然能在此领域发挥其作用，具体说教育传授除了知识的传授外，还应当在道德与法律的传授上齐头并举，以期达到形成高尚的社会风气与养成守法的意识。在此笔者要提醒的是这二种分类仅对其作用的对象而言，对于教育者本身而言，无论是教育管理行为还是教育传授行为都是法律行为，都应依法进行，如教育传授不能传播反动思想，否则要受法律制裁。

具体在本案，西南某大学可以在教育传授上教育学生端正对爱情的态度，尽量不要在学习阶段发生性关系。然而对该行为的处理则是一种教育管理，应严格依法进行。依博登海默的分类，笔者认为“非法同居”不属于社会有序化的基本要求，不应由法律来调整，法律不应将对较高层次的人的要求对一般人作出规定。同时我们也看到至少现在该行为是法无明文予以保护、亦无明文处罚的行为，依据现代法理学的公认私权行使基本原理是“法不禁止即自由”，学校无权处罚。即使是法律予以禁止，并不能直接剥夺受教育权，因为该权利是宪法上的权利，对其的剥夺仍需法律的专门授权。然而，我们遗憾地看到该校仅凭其自行制定的道德规范就轻易剥夺了李静俩人在宪法上的权利－－教育权。其次，依照现代民法对隐私权的保护原理，对普通人的隐私权的保护有别于对公众人物及官员的隐私的保护，实施的是全面保护，对公民私生活秘密乃至道德瑕疵不得公布（有学者认为甚至违法记录也在法无明文授权下不得公布），校方仅依其内部规定不仅作出处罚决定，而且将该事情向全校通报，明显侵犯李静俩人的隐私权。本案中校方这里将道德僭越其在思想的领域的支配作用，直接强制于人的行为，反映了校方法治观念的淡薄，对教育管理与教育传授两种行为的混淆，值得引起反思。



通联：江西省赣州市人民检察院 杨涛 华东政法学院法律硕士

邮编：３４１０００



E—mail:tao1991@163.net