理性看房价


对于商品房的价格，媒体讨论非常热闹，一会儿说房价要崩盘，一会儿说还在上涨。国外专业机构研究报告称中国的房地产市场已经到了看似“接近爆炸”的边沿，据有关政府机构公布的数据，全国商品房的价格一直在上涨。

涨、涨、涨，这种涨势让越来越多的人感到不对劲，更多的学者站出来论证我国房地产的泡沫论，甚至国内有学者尖锐提出要防止房地产商要挟经济。政府终于也坐不住了，国务院要求建设部拿出分析报告来。有人开始预感到了不安，政府部门指责房地产开发商，说是他们利用政策和市场信息的不对称，恶意炒作致使房价上涨，而开发商也在抱怨政府，说是政府不合理的土地政策导致房地产价格的上扬。

政府的指责，开发商的抱怨，学者的担忧，媒体的热闹，个中意味，对普通民众来说谁能弄得清楚，在一片涨势中，民众失去了理性的思考。房产大佬潘石屹说：“……各方言论都陷入不理智了”，那么现在我们就来理性分析一下商品房的价格。

商品房合理价格的评判标准
商品房也是商品，任何一个东西要商品化一定有一个购买者可以普遍接受的价格，这个价格我们认为是个合理价格。

那么合理的价格是多少呢？国外有个公认的评判标准，商品房的价格应该是家庭年收入的3到6倍，按这个标准我们来计算一下北京合理的房价，北京普通职工的月平均工资大概也就是1500元，家庭年收入36000元，那么北京商品房合理的价格我们很容易计算出来。按这个标准来评判北京商品房的价格，现行的市场价格高出了几倍，那么北京现行商品房的价格是不是合理就不用多说了。

商品房的价格构成
商品房的构成到底是怎样的，这个问题目前没有任何机构、任何人出来澄清，哪怕是透露任何一点点的信息，所以我们只能自己去猜测。为了分析问题方便，我们可以将房屋价格构成分拆成几块：1、建筑成本，2、土地成本，3、政府规费，4、开发商的收益。下面我们逐项来分析。

1、建筑成本
这里说的建筑成本就是从一块地上将房子盖起来的费用，包含人工和材料费用。对于农民而言，向村里要块地，自己就可以盖房子，他们认为盖房子只要花工钱和材料钱，也就是只需要支付建筑成本。

那么建筑成本是多少呢？这个价格是大家想不到的便宜，在北京的行价是每平方米300元的价格就可以让人包工包料将房子盖起来，也就是说自己盖个200平米的“别墅”建筑成本也不过6万元。在城里盖楼，建筑材料和人工成本是一样的，因为其规模效益，建筑成本不会比这高，不过高层的房子，建筑成本要高一些。

这么说在北京真正花在盖房子上的钱一般不到房屋价格的二十分之一。

2、土地成本
房子是盖在地上的，城里土地是要用钱买的。要花多少钱来买，不知道。在相关的报道里我找到了相应的信息，在北京一平方米土地的价格达到2000元算是非常高的，在这里盖商品房，将来售价将达到10000元/平米，这样说土地成本要占到房屋价格的五分之一。

按我国现行的土地政策商品房土地使用权是70年，70年后怎么办，很多人问到这个问题，但是没有任何机构可以作答。在深圳这个问题已经显现出来了，有的房屋土地使用权到期了，土地已经没有使用权了，房子成了空中楼阁。

我国土地出让金制度现在也正受诟病，被认为是推动商品房价格上扬的原因之一。有人提出政府不应该收这么高的土地出让金，从社会公平的角度认为这笔费用不能由购房人来承担。现行的土地政策是仓促向邻居香港学的，是有问题的，过去了这么多年，这个政策也应该回归理性。这个政策以后如何改，我们等待政府出台新的规定，但是对土地价格应当采取适当的措施平拟。

3、政府的规费
政府热衷于房地产开发当然是有道理的，其中的一个原因就是可以搭便车收取各种规费，这个问题无论是政府还是开发商都是讳莫如深，因为含在房屋价格中，普通民众也无人问起。96年以前看到的相关资料称这些规费大概有150项以上，占到房屋价格的40%，那个数据是否准确？现在的情况是否有所改变，同样是无从知道。

这些规费是不是应该收？应该收多少？收费的是那些项目？收取这些费用是不是应当向民众公示？我们只能说不知道，更无法进行讨论。

4、开发商的收益
开发商的收益应该很好计算，其公式为：开发商的收益=房屋售价—建筑成本—土地成本—政府规费。因为该公式中有两项为未知数X，所以开发商的收益同样是未知数X。我们看到富豪榜上大多数是开发商，他们因为开发房地产而获得了巨额财富，只能由此猜测他们的收益。

仔细分析了商品房的价格构成，因为无从得知相关数据，还是分析不清楚，不公开的市场信息遮蔽了民众理性的双眼。我们有理由相信建设部的指责，开发商利用市场信息的不对称炒作、抬高商品房价格；我们也有理由相信开发商的抱怨，政府不合适的政策促使房屋价格上涨。

买房投资理性分析

人们普遍的印象是房地产是保值的，这应该是建立在规范的市场和合理的价格前提下。这在中国目前恐怕是虚妄，想想房子越来越旧，土地的使用年限越来越少，商品房的价值如何得以保值呢？而且还有一个问题要考虑，买的时候的价格是不是合理，如果比合理价格低，那么房屋将有上涨的空间。如果是高于合理价格，则不仅不保值，反而是要缩水的。

买房子投资无非是两种方式，要么用来出租拿租金，要么等涨价后卖出去，挣差价。
我们先来分析作为出租的投资，任何投资要有一定的收益率才值得投资。一般认为如果房屋靠租金10到15年能收回全部房款，那么这个投资是值得做的。据说某省会城市的商铺购买价为100万块，而租金却只有900块一个月，这么算来，不考虑空租时间，将需要100年才能把房款收回来，那时房屋的土地使用权早就到期了，靠租金根本不可能把本钱挣回来。再说有谁会有这样的耐心去等待100年，享有100年后的收益。购房时这样的疯狂不知道出于何种驱使。

买房子等涨价后再卖出去，来挣取差价，就象买卖股票只看涨跌，通过低进高出赚取短期的差价，而不问实际价值，作为短期的投机行为温州炒房团就是专职做这种事。人们看到的一个事实是一个小区从开盘就一直往上涨。其实，这是开发商的一个策略，故意制造的涨价现象。涨多少都只是一个数字上的游戏而已，只有能变现才能真正获得涨价带来的实际利益。房屋进入二手房市场一定要降价，很简单的道理，二手房交易要另外交规费和其他交易费用，这两笔费用是很高的。只有这些费用加房价仍然不高于新房子的价格才对购买者有吸引力。有温州炒房团的存在，说明这个涨幅还是很大，大于进入二手房交易损失费用，看来短期的投资还可以去做的。

新闻出版总署办公厅


关于认真做好2008年全民阅读活动的通知

2008年1月3日


　　为更好地贯彻落实党的十七大精神，在全社会倡导多读书、读好书的文明风尚，进一步促进全民族素质的提高，中央宣传部、中央文明办和新闻出版总署决定，在过去两年的基础上继续推动开展全民阅读活动。现将有关事项通知如下：
　　一、进一步提高对开展全民阅读活动重要意义的认识。培养全体公民崇尚阅读、自觉阅读的良好习惯，是把我们这个历史悠久的文明古国和发展中的社会主义大国，建设成为具有更高文明素质和精神追求国家的重要途径，是学习宣传贯彻十七大精神，建设和谐文化，促进社会主义文化大发展大繁荣的具体体现。要通过开展全民阅读活动，进一步在全社会形成多读书、读好书的良好舆论氛围和社会风尚，让人们在阅读中开阔视野、增长知识、陶冶情操、感受快乐，不断丰富精神世界，增强精神力量，推动经济又好又快发展，促进社会和谐。
　　二、充分发挥舆论的导向和激励作用，不断扩大全民阅读活动的社会影响。要充分利用广播、电视、期刊、报纸、网络、手机短信等媒体形式，广泛宣传全民阅读活动的意义，认真普及不同阶段的活动主题，及时推荐各类优秀读物，吸引广大群众积极参与。要总结推广各地各部门在开展全民阅读活动中创造的新鲜经验和成功做法，广泛宣传出版发行单位和图书馆、乡村文化站、农家书屋等在解决群众看书难、买书难问题方面作出的各种努力和先进典型，特别要广泛宣传各行各业向边远农村群众、国家贫困县学校、边疆哨卡、进城务工人员开展捐赠助读的好做法好形式，有条件的地区，还可制作和播发推动全民阅读的公益性广告。通过宣传，进一步在全社会营造多读书、读好书，踊跃捐赠、共享阅读的舆论氛围。
　　三、积极开展形式多样的主题阅读，使全民阅读活动取得切实效果。提高全民族的阅读水平和文明素质，是一项长期的任务。开展全民阅读活动既要持之以恒地坚持，又要根据每年的特点开展有针对性的活动，在取得阶段性成效上下功夫。2008年的全民阅读活动分为三个阶段三大主题。一是春节期间，以开展“带一本好书回家、过文明祥和佳节”活动为主题，丰富节日期间人民群众的精神文化生活。二是4月23日“世界读书日”前后，以开展“北京奥运知多少”主题阅读活动为主题，普及奥运知识，增强爱国热情，展示良好风貌。三是国庆节前后，以“纪念改革开放30年”为主题，组织开展“我与改革开放30年”读书征文等系列活动，进一步增强广大干部群众对中国共产党领导、社会主义制度、改革开放事业、全面建设小康社会目标的信念和信心。
各地各部门可参照上述三个阶段三大主题，结合实际组织实施全民阅读活动。今后每年，中宣部、中央文明办和新闻出版总署将会同文化部、教育部、广电总局、总政宣传部和全国总工会、全国妇联、共青团中央等有关部门，制定并发布全民阅读活动行动计划，推动指导活动开展。
　　四、大力倡导开展捐赠助读活动，努力培育文明社会风尚。开展捐赠助读，是现阶段缓解部分困难群众买书难、看书难的有效途径，也是培育文明社会风尚、促进社会和谐的实际行动。要创新公共出版服务方式，积极探索有效的工作机制，扩大受益范围，提高捐赠质量，增强服务效益。当前，要把捐赠助读的重点放在解决农村和边远地区、民族地区未成年人和进城务工人员等群体的基本阅读需求上，积极实行政府采购、企业赞助、社会赞助等方式开展捐赠，继续实施“送书下乡”等便民措施，突出重点，整合资源，更好地发挥各方面的积极性。
　　五、加强领导，健全机构，不断完善全民阅读活动的长效机制。中宣部、中央文明办和新闻出版总署将会同有关部门组成全民阅读活动组织协调办公室，负责具体协调活动的组织和开展。各地党委宣传部、文明办、新闻出版行政部门也要会同相关部门，加强对这项活动的组织协调和领导，不断创新活动组织方式和运行办法。要把开展全民阅读活动与建设公共文化服务体系有机结合起来，与创建文明城市、文明单位、文明社区、文明村镇、文明家庭活动有机结合起来，与推进农村发行网点、农家书屋、乡镇文化站、阅读室和社区图书室等基层文化阵地建设有机结合起来，融入元旦、春节、国庆节等节假日和“改革开放30年”、“新中国成立60周年”等重大纪念日活动中，形成长效机制。对组织开展活动中的好做法好经验要认真总结，及时推广。